Recht nachgesehen
Auch im Gewerbe ist darauf zu achten, daß die Umlage der Kosten für die Betriebskostenpositionen im Einzelnen mit dem Mieter vereinbart werden. Ein allgemeiner Hinweis im Mietvertrag auf die Kostentragungspflicht der für den Betrieb des Gebäudes anfallenden Kosten reicht hierfür nicht aus.
Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen.
OLG Schleswig, Urteil vom 10.02.2012 – 4 U 7/11
Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Nach allgemeiner Auffassung ist für die Abrechnung der Betriebskosten bei preisfreiem Wohnraum die „Schriftform“ nicht erforderlich, wenn dies vertraglich nicht vereinbart wurde. Schriftform bedeutet (i.d.R.) die Gestaltung einer Urkunde durch Text und Unterschrift im Original.
Eine eigenhändige Unterzeichnung ist daher nicht nötig, wenn die Schriftform nicht gesetzlich vorausgesetzt wird oder vereinbart wurde. Es ist dann ausreichend, wenn die Abrechnung den Aussteller erkennen läßt. Zu beachten sind aber die weiteren, strengen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung.
Sollte Schriftform gesetzlich erforderlich oder vertraglich vereinbart sein, liegen die Hürden höher.
Es gibt zudem verschiedene Ausnahmen: Liegt z.B. eine Preisbindung der Miete aufgrund öffentlicher Förderung vor, sind die Abrechnungen nach §§ 20 Abs. 4 S.1, 4 Abs. 7, 8 NMV mVa § 10 WoBindG an die Schriftlichkeit und Schriftform gebunden. Doch auch hier gilt die Ausnahme, daß für den Fall einer maschinellen Erstellung der Betriebskostenabrechnung eine technische Reproduktion der Unterschrift genüge.
Recht nachgesehen
Ich hatte hier über die Entscheidung des BGH zu der Abrechnung der Heizkosten berichtet. Danach dürfen die Heizkosten nur nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. (Auch zur Terminologie s. unser letzter Artikel.)
Interessant an der Entscheidung war, wie und ob in dem Urteil begründet wurde, weshalb die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abzurechnen seien, wohingegen bei den kalten Betriebskosten auch das Abflußprinzip in Betracht kommen kann.
Seit der Veröffentlichung der Entscheidung herrscht Klarheit:
„Allerdings hat der Senat entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich auch verbrauchsabhängige „kalte“ Betriebskosten nach dem Abflussprinzip (= Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) abrechnen darf, weil ihn die §§ 556 ff. BGB nicht auf die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (= Umlage der Kosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind) festlegen (Senatsurteile vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 15 ff; VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 18 ff.). In einer späteren Entscheidung, die eine gegenüber dem abgerechneten Kalenderjahr lediglich zeitlich verschobene, aber dennoch nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum ermittelte Heizkostenabrechnung zum Gegenstand hatte, hat der Senat offen gelassen, ob auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen (Senatsurteil vom 30. April 2008 – VIII ZR 240/07, NJW 2008, 2328 Rn. 16). Dies ist zu verneinen.
Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kyosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich ver- brauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 10. Aufl., § 6 HeizkostenV, Rn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 326; aA Schmid, DWW 2008, 162, 163).“
(BGH VIII ZR 156/11, E v. 01.02.2012; Hervorhebung von mir.)
