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Abnahme von Bauleistungen in der WEG

Der Literatur lässt sich verschiedentlich entnehmen, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Beschluss zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ermächtigen können. In der Rechtsprechung scheint es sich jedoch durchgesetzt zu haben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kompetenz zur Beschlussfassung über die Vergemeinschaftung der Abnahme von Bauleistungen hat.

Demnach hat der Einzelerwerber einen individuellen Anspruch auf insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum und aus diesem Grund die Abnahme selbst zu erklären. Insofern dürfte die Ermächtigung des Verwalters oder eines Verwaltungsbeirates nur unter ausgesprochen engen Voraussetzungen wirksam erfolgen können. Hierzu dürfte zumindest die vorherige sachverständige Begutachtung der Bauleistung, die ausführliche Information der einzelnen Wohnungseigentümer und, nach der vorliegenden Rechtsprechung zu schließen, ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer erzählen.

Hat sich ein Bauträger in den Verträgen mit den Erwerbern zur umfassenden Modernisierungsmaßnahmen sowie zur Aufstockung des Gebäudes verpflichtet, sind diese Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendung von Werkvertragsrecht auf die ganze Bausubstanz. Umfangreiche Bauleistungen an einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind daher mit einem Neubau vergleichbar. Die Abnahme muss mit der vorstehend genannten Rechtsprechung gewertet werden. Demnach ist dem Verwalter von Wohnungseigentum zu empfehlen, die Abnahme den einzelnen Wohnungseigentümern zu überlassen.

Dem Bauträger ist im jeden Fall zu empfehlen, die Abnahme von jedem Eigentümer unterzeichnen zu lassen.

Für die Möglichkeit der Ermächtigung eines Dritten zur Abnahme bedarf es in jedem Fall der Beurteilung des Einzelfalls. Regelungsort für die Abnahme ist der jeweilige Erwerbsvertrag.

BGH: keine Minderung bei ordnungsgemäßen Bau

Mietminderung trotz Fehlen bauseitiger Mängel? Der BGH denkt um.

Nach der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung war in der Regel davon auszugehen, dass trotz des Fehlens eines bauseitigen Mangels der Mieter die Miete mindern durfte, wenn der Vermieter ihm keine Verursachung des Mangels nachweisen konnte.
Der Standard-Fall bestand darin, dass sich in einer Wohnung Schimmel bildet und in einem selbstständigen Beweisverfahren der Sachverständige keine bauseitigen Mängel, sondern die Übereinstimmung des Bauwerks mit den Vorschriften zur Zeit der Errichtung des Gebäudes feststellt. Dann musste der Vermieter nach der so genannten Sphärentheorie dem Mieter zumindest eine überwiegende Mitverursachung des Mangels, etwa aufgrund schlechten Lüftungsverhaltens nachweisen. Dergleichen gelingt aus praktischen Gründen so gut wie nie, ohne dass dies der jeweiligen Partei vorzuwerfen wäre. Meist ist es schlicht unmöglich, das Lüftungsverhalten zum Zeitpunkt der Entstehung des Mangels im Nachhinein festzustellen. Da von den Gerichten jedoch der Vermieter als derjenige mit dem höheren Wissen über sein Bauwerk in die Pflicht genommen wird, fällt diese Beweisproblematik in der Regel zu Lasten des Vermieters aus.

Beispielhaft ein Urteil des Landgerichts Berlin, in dem ausgeführt wird:

„Entgegen der Ansicht der Klägerin kommt es nicht nur entscheidend auf die von dem Sachverständigen bestätigte Einhaltung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften an, sondern gemäß § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren und die Mietsache in einem solchen Zustand zu erhalten, dass diese möglich ist (LG Berlin, Urteil vom 14.1.2005 – 63 S 357/04)“

Das aktuelle Urteil des BGH vom 5.12.2018 stellt dagegen jetzt fest:

„Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht.“

Das Urteil liegt nahe. Bereits für ältere Fenster, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes den geltenden Bauvorschriften entsprachen, findet sich ähnliche Rechtsprechung. Es ist auch praxisgerecht, wenn ein Gebäude nicht Über die Jahre den sich stetig ändernden DIN-Vorschriften für neue Gebäude angepasst werden muss. Häufig ist dies technisch und wirtschaftlich gar nicht möglich.

Inwiefern dies nun die Rechtsprechung der Instanzen beeinflusst, dass der Vermieter zunächst den meist unmöglichen Anteil des Mieters an der Entstehung des Mangels nachweisen muss, obwohl feststeht, dass das Gebäude keinen Mangel aufweist, bleibt abzuwarten.

Die Datenschutz-Grundverordnung

Im Mai 2018 tritt die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) in Kraft. Dann müssen sich im Zweifel alle Verantwortlichen für die automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten den Grundsätzen und Pflichten der DSGVO unterwerfen. Die Verordnung gilt für die ganz oder teilweise automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten sowie für die nichtautomatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten, die in einem Dateisystem gespeichert sind oder gespeichert werden sollen.

Die Verordnung wird besonders im Internet zum Teil kritisiert: Ich halte das nicht für angebracht. Wie der aktuelle Missbrauch personenbezogener Daten bei Facebook (März 2018) wieder zeigt, sollte das Internet kein rechtsfreier Raum sein. Das beschädigt nachhaltig das Vertrauen der Nutzer und der Kunden in das System und führt womöglich langfristig zu dessen Kollaps. Das Beispiel der westlichen demokratischen Industriestaaten zeigt, dass bürgerliche Freiheitsrechte und wirtschaftlicher Erfolg einander bedingen. Die Voraussetzungen dafür hat der Rechtsstaat mit seinem Regelwerk der Balance der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Interessen aller Beteiligten geschaffen. Auch die DSGVO dient der Vertrauensbildung und ist als innovativ und zukunftsweisend zu begrüßen.

Verpflichtet sind „Verantwortliche“: Das sind (im unterschiedlichen Maß und mit Ausnahmen) alle natürlichen oder juristischen Personen, Behörden, Einrichtungen oder andere Stellen, die über Mittel und Zwecke der Verarbeitung personenbezogener Daten entscheiden. Verantwortliche sind daher u.a.
– Vereine und Verbände,
– Schulen, Bildungsinstitute,
– Gewerbetreibende: Ärzte, Hausverwaltungen oder die Reparaturwerkstatt,
– Arbeitgeber,
– Betreiber von E-Commerce-Shops usw. usf..
Eine Ausnahme kann bestehen bei der Datenverarbeitung im Rahmen ausschließlich privater oder familiärer Tätigkeit, wobei auch da der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten ist: Im Rahmen einer rein privaten Tätigkeit kann auch die Veröffentlichung von persönlichen Daten im Internet (beispielsweise von Mitgliedern einer Kirchengemeinde) unverhältnismäßig und nicht erlaubt sein.

Umfasst von der DSGVO sind demnach z.B. die Verarbeitung der Daten von Vereinsmitgliedern, Angestellten, Mitarbeitern, Kunden, Patienten, Mietern, Schülern oder das Anbieten von Dienstleistungen im Internet: alle Verarbeitungsvorgänge, die persönliche Daten mit Hilfe von Informationstechnologie betreffen.

Allgemeine mögliche Pflichten des Verantwortlichen:

1. Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten.
2. Pflicht zur Ernennung und öffentlicher Bekanntgabe eines Datenschutzbeauftragten.
3. Informationspflichten.
4. Achtung der Betroffenenrechte.
5. Sorgfaltspflicht bei Vergabe der Auftragsverarbeitung, Erstellung neuer Verträge
6. Mitteilungspflicht bei Verletzung des Schutzes personenbezogener Daten.
7. Erstellung einer Datenschutzfolgeabschätzung bei besonders sensiblen (risikogeneigten) Daten (z.B. Patientendaten).
8. Umsetzung „data protection by design“ und „data protection by default“.

Berücksichtigung der Betroffenenrechte:

1. Recht auf Berichtigung.
2. Recht auf Löschung.
3. Recht auf Datenübertragbarkeit.
4. Widerspruchsrecht
5. Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling.

Ob im Einzelfall alle Pflichten zu beachten sind oder Ausnahmeregelungen bestehen, ist von einem Fachmann zu prüfen. Die Verletzung der Pflichten ist mit Bußgeldern bedroht.

Die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn

nach § 556 d BGB wird durch die Rechtsprechung aufgewertet.

Mit Urteil vom 29. März 2017 hat das Landgericht Berlin über eine Klage auf Rückzahlung wegen Überschreitung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn entschieden. Das ausführliche Urteil nimmt Stellung zu allen Rechtsfragen, u.a. zur Verfassungsmäßigkeit der Bestimmungen und der zugrundeliegenden Verordnung, insbesondere aber zu der Anwendung des Berliner Mietspiegels als geeigneten Beurteilungsmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das Gericht greift dabei auf eine frühere Entscheidung zurück, wonach auch der einfache (also nicht der qualifizierte im Sinne des Gesetzes) Mietspiegel eine für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichende Indizwirkung entfaltet.

Die Regelung des § 556 d BGB zur Mietbegrenzung auf die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn wird begleitet von der Kritik, wie denn in einem Rechtsstreit die Überschreitung von 10 % ermittelt werden solle. Das Landgericht hat nun zu dieser Frage – bezogen auf den Berliner Mietspiegel – eine beachtenswerte Entscheidung getroffen, die aufgrund der ausführlichen Abwägung der rechtlichen und auch wohnungspolitischen Fragen auch für andere Regionen bestimmend sein wird.

Schriftformklausel zur Vertragsänderung: Dauerbrenner im Gewerbemietrecht

Die Schriftformklausel ist insbesondere im Gewerbemietrecht ein Dauerbrenner der juristischen Auseinandersetzung. Von ihr hängt meist die Vertragsdauer und die Möglichkeit einer kurzfristigen vorzeitigen Kündigung ab.

Nach § 550 BGB ist ein Vertrag, der über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden soll, zwingend in schriftlicher Form zu vereinbaren. Liegt keine Schriftform vor, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge der gesetzlichen Kündigungsfristen. Das liegt im Gewerbemietrecht häufig nicht im Sinne zumindest einer der Vertragsparteien.

Die Schriftform kann jedoch relativ einfach gestört werden: Jeder Nachtrag, jede vertragsrelevante Sondervereinbarung, die nicht in Schriftform geschlossen wird, schlägt auf das Grundwerk durch. Damit wären auch die etwaig vereinbarten längeren Vertragslaufzeiten nach § 550 BGB unwirksam. Daher werden Gewerbemietverträge meist schriftlich geschlossen und mit einer Klausel versehen, dass Änderungen ebenfalls nur in Schriftform erfolgen dürfen. (mehr …)

Energiedienstleister haftet für falsche Abrechnung, 2

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.1.2015, AZ 22 O 187/12) hatte den mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten Energiedienstleister durch Teilurteil zur Erteilung einer korrigierten Abrechnung für die Wohnanlage der Klägerinnen verpflichtet und  mit Schlussurteil zum Schadensersatz in Höhe des Gesamtbetrags verurteilt, den die Mieter aufgrund der ursprünglich falschen Abrechnungen zu viel an die Klägerinnen gezahlt hatten. Die Mieter könnten die Rückzahlungen herausverlangen, da sie die Überschreitung der Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu vertreten hätten. Die Fehler der ursprünglichen Einzelabrechnungen waren weder aus diesen selbst, noch aus den Gesamtabrechnungen oder Abrechnungsunterlagen ersichtlich, da der Energiedienstleister innerhalb seines Abrechnungssystems falsche Werte so eingegeben hatte, dass die Abrechnung in sich schlüssig war, jedoch die Heizkosten auf die einzelnen Mieter falsch verteilt worden waren. Eine Verjährung war nicht eingetreten, da sich diese nach Werkvertragsregeln richte. (Kommentierung des Urteils nebst Anmerkung Kinne in GE 6/2015, S. 358). Und hier.

Hiergegen hatte der Energiedienstleister Berufung eingelegt.

Das Kammergericht hat die Berufung mit Urteil vom 1. Juli 2016 zurückgewiesen. (mehr …)