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Corona: Minderung der Gewerbemiete?

Aus der Praxis

Kurz nach Beginn der Corona-Pandemie stellten etliche Einzelhändler die Zahlung der Ladenmiete auf den Prüfstand. Die Frage war, wer den Schaden trug, wenn durch eine öffentlich-rechtliche Maßnahme wie dem  „lockdown“ Verkaufsstätten, Restaurants, allgemein Gewerbeflächen mit Publikumsverkehr geschlossen werden mussten. Die öffentlich-rechtlichen Maßnahmen richteten sich weder gegen Mieter noch Vermieter, sondern verboten im Rahmen von Hygienemaßnahmen schlicht die Ansammlung von vielen Menschen, um das Infektionsrisiko niedrig zu halten. Die Maßnahmen waren aufgrund der Pandemie erlassen und dienten der Aufgabe der öffentlichen Hand, die Bevölkerung zu schützen. Aus diesem Grund waren die Maßnahmen während der ersten Kontaktbeschränkungen gerichtlich nicht erfolgreich angegriffen worden. (Dies, hier nur am Rande, ist jetzt während der zweiten Welle der Maßnahmen, etwas anders.)

Besonders das Beispiel Adidas sorgte für Empörung in der Öffentlichkeit. Es wurde als unangemessen empfunden, dass Adidas wegen der Zwangsschließung der Verkaufsläden mit den Vermietern in Verhandlungen über eine Minderung des Mietzinses ging.

Entsprechend fielen auch die ersten Urteile vor den Landgerichten aus: Das Landgericht Zweibrücken und das Landgericht Frankfurt/Main lehnten eine Minderung der Miete im Einzelhandel ab. Es läge weder ein Mangel der Mietsache, noch ein Fall der Unmöglichkeit vor. Die Begründungen waren im Einzelnen umfangreich und führten dazu, dass der Mieter von Gewerbeflächen die zeitweise Schließung allein tragen mussten. 

Eine andere Ansicht vertritt jetzt aktuell das Landgericht München I: Kann das Mietobjekt corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Im Gegensatz zu den bisherigen Urteilen sieht das Urteil des LG München I die öffentlich-rechtlichen Maßnahmen nicht einseitig in der Risikosphäre des Mieters. Der Mieter dürfe daher die Miete mindern. Soweit die Verkaufsflächen aufgrund der Maßnahmen nur beschränkt zugänglich sind, wäre die Miete entsprechend quotal herabzusetzen.

Es bleibt abzuwarten, wie die Berufungsinstanzen in solchen Fällen entscheiden und ein wenig Rechtssicherheit herstellen. Womöglich wird es zu einem salomonischen Urteil kommen, wonach die Last der öffentlich-rechtlichen Maßnahmen auf beide Schultern, Vermieter und Mieter, verteilt werden?

Datenschutzverstoß bei Verwendung von Office 365 an bayerischen Schulen

Aus der Praxis

Bei netzpolitik.org ist mein Beitrag über Verletzungen datenschutzrechtlicher Vorschriften bei der Nutzung von Office 365 an einer bayerischen Schule erschienen.

Im Wesentlichen geht es im Beispielsfall darum, dass die Schule als Verantwortliche ihren Informationspflichten nicht nachkommt und das Vertragsmodell von Microsoft eine klare Trennung von ihrem bisherigen Geschäftsmodell, auch durch Datenverarbeitung Wertschöpfung zu betreiben, nicht erkennen lässt. In den hier untersuchten Vertragsmodellen war für einen Teil der Anwendungen (Word, Excell etc.) die Schule verantwortlich, für andere (Teams, Outlook u.a.) Microsoft selbst. Daher erfolgt die Verarbeitung personenbezogener Daten auch durch Microsoft. Bereits diese Trennung der Verantwortungssphären ist den meisten Beteiligten nicht klar, es wird nicht darüber informiert. Die Vertragsunterlagen von Microsoft tragen eher zur Unklarheit bei.

Datenschutz ist der Schutz der Menschen hinter den Daten. Wenn diese verarbeitet wurden ist es meist bereits zu spät.

Microsoft bestreitet zwar, Daten für Werbung oder anderweitig zu monetarisieren. Den untersuchten Unterlagen, den Datenschutzerklärungen von Microsoft oder den MicrosoftOnlineServicesTerms etc. lassen sich voreingestellte Zustimmungen zur Verwendung der Daten zu Werbezwecken entnehmen, zudem umfangreiche Datenverarbeitung zu einer nicht genauer bestimmten Modellierung der Software. Ebenso behält sich Microsoft weiter die Speicherung der personenbezogenen Daten in den USA vor, was zuletzt wieder durch den EUGH durch das Urteil Schrems II für rechtswidrig erklärt wurde. Hinter der Datenverarbeitung von Microsoft (wie der anderen BigData Unternehmen) stecken also im Wesentlichen folgende Problemlagen:
– Die Daten werden mit Klarnamen oder pseudonymisiert verkauft für Werbung, Versicherungsleistungen etc.
– Die Daten werden zur Modellierung neuer Software verwendet, vor allem zur Bildung von LockInn-Geschäftsmodellen. Besonders im Bildungssektor ein fragwürdiges Modell.
– Die Datenverarbeitung in den USA widerspricht im Besonderen noch einmal den datenschutzrechtlichen Grundlagen, da in den USA eine EU-rechtskonforme Nutzung durch die Geheimdienste nicht gewährleistet wird.

Datenschutz ist nicht Datensicherheit. Der Datenschutz geht im Kern auf das Problem ein, dass Informationen über Menschen die Grundlage für die Ausübung von Macht sind. Es geht dabei nicht nur um den Einzelnen, sondern auch um die Organisation der Individuen in Gruppen, Interssenverbänden, also um die Möglichkeit der Ausübung von Freiheit und ungehinderte Teilnahme am gesellschaftlichen Prozessen: Bildung, Politik, Arbeit. Aus diesem Grund kann ein Einzelner auf sein Grundrecht auf Datenschutz nur in besonderen Fällen verzichten. Er kann etwa nicht sein Telefonbuch „freiwillig“ an WhatsApp freigeben, ohne die dort gespeicherten Personen um ihre Zustimmung gefragt zu haben.

Richtig ist daher, dass jede Datenverarbeitung einen Grundrechtseingriff darstellt, für den es einen Rechtfertigungsgrund geben muss. Das gilt selbstverständlich für öffentliche Stellen, wie Schulen, mehr als für Wirtschaftsunternehmen.

In den Schulen, wie anderswo, wird über die Notwendigkeit und die Grundlagen des Datenschutzes wenig bis nicht informiert. Da keine Sanktionen erfolgen, hält man den Datenschutz bestenfalls für ein Kavaliersdelikt.

Es gehen nach dem Artikel viele Nachfragen ein, wie sich die behandelten Verstöße gegen den Datenschutz mit der Integrität der öffentlichen Verwaltung vereinbaren lassen. Die Frage ist berechtigt, sollte jedoch an die Schulverwaltungen und die Kultusministerien gestellt werden, die sich für Verträge mit Microsoft entschieden haben und seit langem offenbar erfolglos im Hintergrund daran arbeiten, die Verträge datenschutzkonform zu gestalten. Dieses Bevorzugen einer im Kern kritischen Lösung ist zuletzt nicht nur datenschutzrechtlich bedenklich, sondern auch wirtschaftspolitisch. Bedeutet es doch, dass heimische Anbieter, die geltende Gesetze beachten, nicht gleichberechtigt berücksichtigt werden. In Bayern etwa ist nicht bekannt, dass vor der Entscheidung für Microsoft eine Ausschreibung erfolgt wäre.

Abnahme von Bauleistungen in der WEG

Aus der Praxis

Der Literatur lässt sich verschiedentlich entnehmen, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Beschluss zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ermächtigen können. In der Rechtsprechung scheint es sich jedoch durchgesetzt zu haben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kompetenz zur Beschlussfassung über die Vergemeinschaftung der Abnahme von Bauleistungen hat.

Demnach hat der Einzelerwerber einen individuellen Anspruch auf insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum und aus diesem Grund die Abnahme selbst zu erklären. Insofern dürfte die Ermächtigung des Verwalters oder eines Verwaltungsbeirates nur unter ausgesprochen engen Voraussetzungen wirksam erfolgen können. Hierzu dürfte zumindest die vorherige sachverständige Begutachtung der Bauleistung, die ausführliche Information der einzelnen Wohnungseigentümer und, nach der vorliegenden Rechtsprechung zu schließen, ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer erzählen.

Hat sich ein Bauträger in den Verträgen mit den Erwerbern zur umfassenden Modernisierungsmaßnahmen sowie zur Aufstockung des Gebäudes verpflichtet, sind diese Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendung von Werkvertragsrecht auf die ganze Bausubstanz. Umfangreiche Bauleistungen an einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind daher mit einem Neubau vergleichbar. Die Abnahme muss mit der vorstehend genannten Rechtsprechung gewertet werden. Demnach ist dem Verwalter von Wohnungseigentum zu empfehlen, die Abnahme den einzelnen Wohnungseigentümern zu überlassen.

Dem Bauträger ist im jeden Fall zu empfehlen, die Abnahme von jedem Eigentümer unterzeichnen zu lassen.

Für die Möglichkeit der Ermächtigung eines Dritten zur Abnahme bedarf es in jedem Fall der Beurteilung des Einzelfalls. Regelungsort für die Abnahme ist der jeweilige Erwerbsvertrag.

BGH: keine Minderung bei ordnungsgemäßen Bau

Aus der Praxis, Mietrecht, Recht nachgesehen

Mietminderung trotz Fehlen bauseitiger Mängel? Der BGH denkt um.

Nach der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung war in der Regel davon auszugehen, dass trotz des Fehlens eines bauseitigen Mangels der Mieter die Miete mindern durfte, wenn der Vermieter ihm keine Verursachung des Mangels nachweisen konnte.
Der Standard-Fall bestand darin, dass sich in einer Wohnung Schimmel bildet und in einem selbstständigen Beweisverfahren der Sachverständige keine bauseitigen Mängel, sondern die Übereinstimmung des Bauwerks mit den Vorschriften zur Zeit der Errichtung des Gebäudes feststellt. Dann musste der Vermieter nach der so genannten Sphärentheorie dem Mieter zumindest eine überwiegende Mitverursachung des Mangels, etwa aufgrund schlechten Lüftungsverhaltens nachweisen. Dergleichen gelingt aus praktischen Gründen so gut wie nie, ohne dass dies der jeweiligen Partei vorzuwerfen wäre. Meist ist es schlicht unmöglich, das Lüftungsverhalten zum Zeitpunkt der Entstehung des Mangels im Nachhinein festzustellen. Da von den Gerichten jedoch der Vermieter als derjenige mit dem höheren Wissen über sein Bauwerk in die Pflicht genommen wird, fällt diese Beweisproblematik in der Regel zu Lasten des Vermieters aus.

Beispielhaft ein Urteil des Landgerichts Berlin, in dem ausgeführt wird:

„Entgegen der Ansicht der Klägerin kommt es nicht nur entscheidend auf die von dem Sachverständigen bestätigte Einhaltung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften an, sondern gemäß § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren und die Mietsache in einem solchen Zustand zu erhalten, dass diese möglich ist (LG Berlin, Urteil vom 14.1.2005 – 63 S 357/04)“

Das Urteil des BGH vom 5.12.2018 stellt dagegen fest:

„Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht.“

Das Urteil liegt nahe. Bereits für ältere Fenster, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes den geltenden Bauvorschriften entsprachen, findet sich ähnliche Rechtsprechung. Es ist auch praxisgerecht, wenn ein Gebäude nicht Über die Jahre den sich stetig ändernden DIN-Vorschriften für neue Gebäude angepasst werden muss. Häufig ist dies technisch und wirtschaftlich gar nicht möglich.

Inwiefern dies nun die Rechtsprechung der Instanzen beeinflusst, dass der Vermieter zunächst den meist unmöglichen Anteil des Mieters an der Entstehung des Mangels nachweisen muss, obwohl feststeht, dass das Gebäude keinen Mangel aufweist, bleibt abzuwarten.

Die Datenschutz-Grundverordnung

Aus der Praxis

Im Mai 2018 tritt die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) in Kraft. Dann müssen sich im Zweifel alle Verantwortlichen für die automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten den Grundsätzen und Pflichten der DSGVO unterwerfen. Die Verordnung gilt für die ganz oder teilweise automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten sowie für die nichtautomatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten, die in einem Dateisystem gespeichert sind oder gespeichert werden sollen.

Die Verordnung wird besonders im Internet zum Teil kritisiert: Ich halte das nicht für angebracht. Wie der aktuelle Missbrauch personenbezogener Daten bei Facebook (März 2018) wieder zeigt, sollte das Internet kein rechtsfreier Raum sein. Das beschädigt nachhaltig das Vertrauen der Nutzer und der Kunden in das System und führt womöglich langfristig zu dessen Kollaps. Das Beispiel der westlichen demokratischen Industriestaaten zeigt, dass bürgerliche Freiheitsrechte und wirtschaftlicher Erfolg einander bedingen. Die Voraussetzungen dafür hat der Rechtsstaat mit seinem Regelwerk der Balance der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Interessen aller Beteiligten geschaffen. Auch die DSGVO dient der Vertrauensbildung und ist als innovativ und zukunftsweisend zu begrüßen.

Verpflichtet sind „Verantwortliche“: Das sind (im unterschiedlichen Maß und mit Ausnahmen) alle natürlichen oder juristischen Personen, Behörden, Einrichtungen oder andere Stellen, die über Mittel und Zwecke der Verarbeitung personenbezogener Daten entscheiden. Verantwortliche sind daher u.a.
– Vereine und Verbände,
– Schulen, Bildungsinstitute,
– Gewerbetreibende: Ärzte, Hausverwaltungen oder die Reparaturwerkstatt,
– Arbeitgeber,
– Betreiber von E-Commerce-Shops usw. usf..
Eine Ausnahme kann bestehen bei der Datenverarbeitung im Rahmen ausschließlich privater oder familiärer Tätigkeit, wobei auch da der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten ist: Im Rahmen einer rein privaten Tätigkeit kann auch die Veröffentlichung von persönlichen Daten im Internet (beispielsweise von Mitgliedern einer Kirchengemeinde) unverhältnismäßig und nicht erlaubt sein.

Umfasst von der DSGVO sind demnach z.B. die Verarbeitung der Daten von Vereinsmitgliedern, Angestellten, Mitarbeitern, Kunden, Patienten, Mietern, Schülern oder das Anbieten von Dienstleistungen im Internet: alle Verarbeitungsvorgänge, die persönliche Daten mit Hilfe von Informationstechnologie betreffen.

Allgemeine mögliche Pflichten des Verantwortlichen:

1. Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten.
2. Pflicht zur Ernennung und öffentlicher Bekanntgabe eines Datenschutzbeauftragten.
3. Informationspflichten.
4. Achtung der Betroffenenrechte.
5. Sorgfaltspflicht bei Vergabe der Auftragsverarbeitung, Erstellung neuer Verträge
6. Mitteilungspflicht bei Verletzung des Schutzes personenbezogener Daten.
7. Erstellung einer Datenschutzfolgeabschätzung bei besonders sensiblen (risikogeneigten) Daten (z.B. Patientendaten).
8. Umsetzung „data protection by design“ und „data protection by default“.

Berücksichtigung der Betroffenenrechte:

1. Recht auf Berichtigung.
2. Recht auf Löschung.
3. Recht auf Datenübertragbarkeit.
4. Widerspruchsrecht
5. Automatisierte Entscheidung im Einzelfall einschließlich Profiling.

Ob im Einzelfall alle Pflichten zu beachten sind oder Ausnahmeregelungen bestehen, ist von einem Fachmann zu prüfen. Die Verletzung der Pflichten ist mit Bußgeldern bedroht.