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Abnahme von Bauleistungen in der WEG

Der Literatur lässt sich verschiedentlich entnehmen, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Beschluss zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ermächtigen können. In der Rechtsprechung scheint es sich jedoch durchgesetzt zu haben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Kompetenz zur Beschlussfassung über die Vergemeinschaftung der Abnahme von Bauleistungen hat.

Demnach hat der Einzelerwerber einen individuellen Anspruch auf insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum und aus diesem Grund die Abnahme selbst zu erklären. Insofern dürfte die Ermächtigung des Verwalters oder eines Verwaltungsbeirates nur unter ausgesprochen engen Voraussetzungen wirksam erfolgen können. Hierzu dürfte zumindest die vorherige sachverständige Begutachtung der Bauleistung, die ausführliche Information der einzelnen Wohnungseigentümer und, nach der vorliegenden Rechtsprechung zu schließen, ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer erzählen.

Hat sich ein Bauträger in den Verträgen mit den Erwerbern zur umfassenden Modernisierungsmaßnahmen sowie zur Aufstockung des Gebäudes verpflichtet, sind diese Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendung von Werkvertragsrecht auf die ganze Bausubstanz. Umfangreiche Bauleistungen an einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind daher mit einem Neubau vergleichbar. Die Abnahme muss mit der vorstehend genannten Rechtsprechung gewertet werden. Demnach ist dem Verwalter von Wohnungseigentum zu empfehlen, die Abnahme den einzelnen Wohnungseigentümern zu überlassen.

Dem Bauträger ist im jeden Fall zu empfehlen, die Abnahme von jedem Eigentümer unterzeichnen zu lassen.

Für die Möglichkeit der Ermächtigung eines Dritten zur Abnahme bedarf es in jedem Fall der Beurteilung des Einzelfalls. Regelungsort für die Abnahme ist der jeweilige Erwerbsvertrag.

BGH: keine Minderung bei ordnungsgemäßen Bau

Mietminderung trotz Fehlen bauseitiger Mängel? Der BGH denkt um.

Nach der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung war in der Regel davon auszugehen, dass trotz des Fehlens eines bauseitigen Mangels der Mieter die Miete mindern durfte, wenn der Vermieter ihm keine Verursachung des Mangels nachweisen konnte.
Der Standard-Fall bestand darin, dass sich in einer Wohnung Schimmel bildet und in einem selbstständigen Beweisverfahren der Sachverständige keine bauseitigen Mängel, sondern die Übereinstimmung des Bauwerks mit den Vorschriften zur Zeit der Errichtung des Gebäudes feststellt. Dann musste der Vermieter nach der so genannten Sphärentheorie dem Mieter zumindest eine überwiegende Mitverursachung des Mangels, etwa aufgrund schlechten Lüftungsverhaltens nachweisen. Dergleichen gelingt aus praktischen Gründen so gut wie nie, ohne dass dies der jeweiligen Partei vorzuwerfen wäre. Meist ist es schlicht unmöglich, das Lüftungsverhalten zum Zeitpunkt der Entstehung des Mangels im Nachhinein festzustellen. Da von den Gerichten jedoch der Vermieter als derjenige mit dem höheren Wissen über sein Bauwerk in die Pflicht genommen wird, fällt diese Beweisproblematik in der Regel zu Lasten des Vermieters aus.

Beispielhaft ein Urteil des Landgerichts Berlin, in dem ausgeführt wird:

„Entgegen der Ansicht der Klägerin kommt es nicht nur entscheidend auf die von dem Sachverständigen bestätigte Einhaltung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften an, sondern gemäß § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren und die Mietsache in einem solchen Zustand zu erhalten, dass diese möglich ist (LG Berlin, Urteil vom 14.1.2005 – 63 S 357/04)“

Das aktuelle Urteil des BGH vom 5.12.2018 stellt dagegen jetzt fest:

„Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht.“

Das Urteil liegt nahe. Bereits für ältere Fenster, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes den geltenden Bauvorschriften entsprachen, findet sich ähnliche Rechtsprechung. Es ist auch praxisgerecht, wenn ein Gebäude nicht Über die Jahre den sich stetig ändernden DIN-Vorschriften für neue Gebäude angepasst werden muss. Häufig ist dies technisch und wirtschaftlich gar nicht möglich.

Inwiefern dies nun die Rechtsprechung der Instanzen beeinflusst, dass der Vermieter zunächst den meist unmöglichen Anteil des Mieters an der Entstehung des Mangels nachweisen muss, obwohl feststeht, dass das Gebäude keinen Mangel aufweist, bleibt abzuwarten.

Betriebskosten als zweite Miete. Der Spiegel über Vonovia

Der Spiegel berichtet hier über Beschwerden der Mieter von Vonovia über ihre Betriebskosten.
Vonovia scheint demnach die Dienstleistungen durch eigene Tochterfirmen ausführen zu lassen und dann an dadurch zu verdienen. Das wirft verschiedene Aspekte des Betriebskostenrechts auf, die der offensichtlich gut recherchierte meiner Ansicht nach nicht 100 % erfasst.

Grundsätzlich ist gegen die eigene Ausführung von Dienstleitungen, wie etwa Hauswartsdienste, Winterdienst oder Reinigung, durch den Eigentümer, die Hausverwaltung oder wie hier durch Tochtergesellschaft eines Konzerns nichts einzuwenden. Auch viele städtische Wohnungsbaugesellschaften befinden sich in dem Zielkonflikt, Dienstleistungen durch die eigenen, also ebenfalls städtischen, Betriebe ausführen zu müssen (Müllentsorgung, Wasserkosten etc.)

Nicht ganz richtig halte ich den vermittelten Eindruck, dass der Eigentümer / Verwalter ein drängendes Interesse daran hat, die Betriebskosten niedrig zu halten, um die Nettomiete höher anzusetzen. Der größere Vermieter hat zwar im Prinzip ein Interesse, die Kosten niedrig und damit die eigenen Wohnungen attraktiv zu halten. Die Komplexität verschlingt aber auch viel Manpower, die an anderer Stelle benötigt wird. Die Betriebskosten fallen da im Zweifel hinten weg, weil sie durch die Mieter bezahlt werden müssen.
Das Mietrecht ist stark reglementiert. Eine willkürliche Steigerung der Mieten, wie hier offenbar vorausgesetzt, ist nicht möglich. Es bestehen etliche Instrumente einer Beschränkung der Mieterhöhung, die der Immobilienwirtschaft zu streng sind und den Mietern und Sozialverbänden nicht weit genug.
Auch das Recht der Betriebskosten ist durch Gesetze und Rechtsprechung relativ stark eingeschränkt, so dass hier reine Willkür ausgeschlossen ist – was aber hohen Betriebskosten nicht entgegenwirkt. Tatsächlich sind hohe Betriebskosten meiner Ansicht nach die Folge einer falschen Reglementierung, die nicht die Mieter, sondern die rechtliche Einhegung der Kosten und die Wirtschaftsförderung im Blick hat. So halte ich die Einführung der Rauchmelder für einen Akt der Wirtschaftsförderung – es gab zuvor keine nennenswerten Probleme mit zu spät erkannten Bränden, die hierdurch verhindert worden wären. Der Mieter zahlt. Ähnlich ist es mit dem Wunsch von Lobbyisten und Politik smart meter einzuführen – positive und kostensparende Effekte sind nicht bekannt. Die großen Dienstleister drängen jedoch auf die Digitalisierung ihrer Geschäftsmodelle und benötigen hierzu Daten, viele Daten. Der smart meter ist ein Datenerhebungsgerät, damit die Daten dann weiter verwertet und verkauft werden können. Bezahlen soll das nach bisherigen Plänen wieder der Mieter. Die Hauswartskosten sind dagegen in den letzten Jahren gestiegen, weil die Rechtsprechung auf die häufigen Zweifel an den Kosten durch die Mieter reagierte und eine Nachweispflicht der Tätigkeiten gefordert haben. Das war durch den kleinen Handwerker nicht zu schaffen und hat größere Firmen gefördert, die eine eigene Verwaltung haben. Der einfache Hauswart mit günstiger Kostenstruktur wurde weitgehend verdrängt. Die Verwaltung der Hauswartstätigkeiten zahlen nun auch die Mieter. Ähnliches gibt es bei der Modernisierungsumlage zu berichten.

Ein weiterer Aspekt wäre das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss, wie es in dem Artikel angedeutet ist, eine starke Kostensteigerung erläutern. Wenn die Kosten so horrend wie in dem Artikel beschrieben steigen, also etwa 1900 % für den Winterdienst, dürften die Kosten weit über denen von Wettbewerbern liegen. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit wäre verletzt.
Grob gesagt läuft die Abrechnung der Betriebskosten wie folgt: Der Vermieter von Wohnungen muss ein Jahr nach Abschluss der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abgerechnet haben. Der Mieter muss innerhalb eines weiteren Jahres konkret gegen die Kostenpositionen Widerspruch einlegen. Hierzu muss er gegebenenfalls Einsicht in die Rechnungsunterlagen nehmen. Wenn der Mieter die Kosten für überhöht hält, muss er anhand von konkreten Beispielen und Berechnungen nachweisen, dass die Kosten weit über denen der Mitbewerber liegen. Manche Städte, wie Berlin, haben auch im Mietspiegel eine Auflistung der durchschnittlichen Betriebskostenpositionen. Daran kann man sich orientieren und bei einer weiten Überhöhung eine Erklärung verlangen. Dann wäre der Vermieter in der Pflicht nachzuweisen, warum er dennoch das Gebot der Wirtschaftlichkeit eingehalten hat.

Das Recht der Betriebskosten ist kompliziert und sollte in jeder Hinsicht stärker in den Fokus der Aufmerksamkeit rücken. Das zeigt auch der Artikel des Spiegel wieder.