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Wohnungseigentum: Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten

Die Wohnungseigentumsgemeinschaften bestehen nicht selten aus mehreren Gebäuden, die mal mehr, mal weniger unterschieden werden können. Entweder handelt es sich um einzelne freistehende Baukörper oder eine geschlossene Bebauung, die jedoch inb sich geschlossen sind. Wenn die Gebäude dann noch getrennt versorgt werden, etwa mit Wasser oder Heizung liegt es nahe, dass immer wieder Rechtsfragen zu der Abgrenzung z.B. der laufenden Kosten, Baumängel oder der Instandhaltung aufkommen.

Dazu entschied etwa das AG Nürnberg: Grundsätzlich hat die Umlage nach der kleinstmöglichen Einheit zu erfolgen, um eine möglichst gerechte und verbrauchsnahe Abrechnung zu gewährleisten. In der Regel werden die Betriebskosten daher auf die Wohnungen eines Gebäudes umzulegen sein. Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen auch mehrere von ihm verwaltete Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen nach §§ 556 Abs. 3, 315 BGB, wenn dies dem Wirtschaftlichkeitsprinzip entspricht und die Abrechnungsweise nach billigem Ermessen erfolgt. 

Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist nach der Rechtsprechung, dass 

– die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen,

– im Wesentlichen gleiche Wohnwertmerkmale aufweisen,

– die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist,

– sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen,

– eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und

– eine einheitliche Verwaltung gegeben ist

Das entspricht auch der ständigen Rechtsprechung zur Abrechnung von Betriebskosten im Mietrecht.

Allerdings kann daraus nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass eine strikte Trennung aller Verwaltungsmaßnahmen gefordert werden kann oder auch nur möglich ist. Häufig entspricht es auch in diesen Fällen durch gemeinsame Verträge Kosten zu sparen oder somit das Wirtschaftlichkeitsprinzip zu wahren. Dann liegt es auch nahe, die Kosten der Gebäude entsprechend zusammen abzurechnen. Es bleibt aber auch dann dabei, dass die Kosten, die nur auf ein Gebäude entfallen ausgewiesen sein müssen. Das muss sich aus der Abrechnung auch für den Laien ergeben.

Im Einzelfall kann es noch komplizierter werden. So etwa hat das AG Solingen entschieden: 

Auch wenn die Teilungserklärung vorsieht, Wirtschaftseinheiten zu bilden, und diese dazu ermächtigt werden, jeweils alleine und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer über diejenigen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch über bauliche Veränderungen zu entscheiden, die sich auf die jeweilige Wirtschaftseinheiten beziehen, fehlt der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz.

Schließlich sind noch die Fälle zu berücksichtigen, in denen die Teilungserklärung eine gemeinsame Abrechnung der Wirtschaftseinheiten vorschreibt. Das wäre dann nur unter den oben genannten Voraussetzungen unproblematisch möglich.

Entscheidend ist demnach wie so oft: Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.

Corona: Minderung der Gewerbemiete?

Kurz nach Beginn der Corona-Pandemie stellten etliche Einzelhändler die Zahlung der Ladenmiete auf den Prüfstand. Die Frage war, wer den Schaden trug, wenn durch eine öffentlich-rechtliche Maßnahme wie dem  „lockdown“ Verkaufsstätten, Restaurants, allgemein Gewerbeflächen mit Publikumsverkehr geschlossen werden mussten. Die öffentlich-rechtlichen Maßnahmen richteten sich weder gegen Mieter noch Vermieter, sondern verboten im Rahmen von Hygienemaßnahmen schlicht die Ansammlung von vielen Menschen, um das Infektionsrisiko niedrig zu halten. Die Maßnahmen waren aufgrund der Pandemie erlassen und dienten der Aufgabe der öffentlichen Hand, die Bevölkerung zu schützen. Aus diesem Grund waren die Maßnahmen während der ersten Kontaktbeschränkungen gerichtlich nicht erfolgreich angegriffen worden. (Dies, hier nur am Rande, ist jetzt während der zweiten Welle der Maßnahmen, etwas anders.)

Besonders das Beispiel Adidas sorgte für Empörung in der Öffentlichkeit. Es wurde als unangemessen empfunden, dass Adidas wegen der Zwangsschließung der Verkaufsläden mit den Vermietern in Verhandlungen über eine Minderung des Mietzinses ging.

Entsprechend fielen auch die ersten Urteile vor den Landgerichten aus: Das Landgericht Zweibrücken und das Landgericht Frankfurt/Main lehnten eine Minderung der Miete im Einzelhandel ab. Es läge weder ein Mangel der Mietsache, noch ein Fall der Unmöglichkeit vor. Die Begründungen waren im Einzelnen umfangreich und führten dazu, dass der Mieter von Gewerbeflächen die zeitweise Schließung allein tragen mussten. 

Eine andere Ansicht vertritt jetzt aktuell das Landgericht München I: Kann das Mietobjekt corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Im Gegensatz zu den bisherigen Urteilen sieht das Urteil des LG München I die öffentlich-rechtlichen Maßnahmen nicht einseitig in der Risikosphäre des Mieters. Der Mieter dürfe daher die Miete mindern. Soweit die Verkaufsflächen aufgrund der Maßnahmen nur beschränkt zugänglich sind, wäre die Miete entsprechend quotal herabzusetzen.

Es bleibt abzuwarten, wie die Berufungsinstanzen in solchen Fällen entscheiden und ein wenig Rechtssicherheit herstellen. Womöglich wird es zu einem salomonischen Urteil kommen, wonach die Last der öffentlich-rechtlichen Maßnahmen auf beide Schultern, Vermieter und Mieter, verteilt werden?