Aus der Praxis
Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.1.2015, AZ 22 O 187/12) hatte den mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten Energiedienstleister durch Teilurteil zur Erteilung einer korrigierten Abrechnung für die Wohnanlage der Klägerinnen verpflichtet und mit Schlussurteil zum Schadensersatz in Höhe des Gesamtbetrags verurteilt, den die Mieter aufgrund der ursprünglich falschen Abrechnungen zu viel an die Klägerinnen gezahlt hatten. Die Mieter könnten die Rückzahlungen herausverlangen, da sie die Überschreitung der Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu vertreten hätten. Die Fehler der ursprünglichen Einzelabrechnungen waren weder aus diesen selbst, noch aus den Gesamtabrechnungen oder Abrechnungsunterlagen ersichtlich, da der Energiedienstleister innerhalb seines Abrechnungssystems falsche Werte so eingegeben hatte, dass die Abrechnung in sich schlüssig war, jedoch die Heizkosten auf die einzelnen Mieter falsch verteilt worden waren. Eine Verjährung war nicht eingetreten, da sich diese nach Werkvertragsregeln richte. (Kommentierung des Urteils nebst Anmerkung Kinne in GE 6/2015, S. 358). Und hier.
Hiergegen hatte der Energiedienstleister Berufung eingelegt.
Das Kammergericht hat die Berufung mit Urteil vom 1. Juli 2016 zurückgewiesen. (mehr …)
Aus der Praxis, Mietrecht, Recht nachgesehen
Für viele Mieter ist vermutlich noch in diesen Tagen die meist Ende des Jahres zugestellte Heizkostenabrechnung in Erinnerung. Die Energiekosten steigen zunehmend, auch wenn aufgrund der doch milden Winter der Verbrauch nicht steigt.
Doch nicht nur für die Mieter sind die Heizkosten ein Ärgernis, auch die Vermieter haben regelmäßig mit den Abrechnungen zu kämpfen. Die Abrechnung muss gemäß Heizkostenverordnung in aller Regel verbrauchsabhängig erstellt werden. Für die Installation eines Verbrauchsermittlungssystems, die Ermittlung der Ablesewerte und die eigentliche Abrechnung muss sich der Vermieter der Hilfe von Spezialisten bedienen. Er selbst ist nicht in der Lage, die Vorgaben der Heizkostenverordnung zu erfüllen.
Dies ist die Aufgabe der Energiedienstleister. Sie liefern in der Regel eigene Systeme der Verbrauchsermittlung für die Heizenergie und das Warmwasser: Warmwasserzähler, Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler etc.. Den Markt teilen sich im wesentlichen die großen Anbieter Techem, ISTA, Brunata und einige andere. Die Ermittlung der Verbrauchswerte wird oft an Subunternehmer ausgegliedert. Die Abrechnung anhand der Verbrauchswerte erfolgt dann wieder durch den Energiedienstleister.
Grund für die hohen Kosten der Energieversorgung sind nicht zuletzt die Nebenkosten, die z.B. aus der Miete der Verbrauchsermittlungsgeräte bestehen kann und aus den Kosten für die Abrechnung und die Verbrauchsermittlung. Der Anteil an den eigentlichen Heizkosten ist nicht unerheblich
Wenn die Abrechnung fehlerhaft ist, kann dies oft nur von ebensolchen Spezialisten erkannt werden. Der Unmut der Mieter für „gefühlte“ Ungerechtigkeiten und Unstimmigkeiten bekommt aber trotzdem der Vermieter ab. Zum Teil auch „zu Recht“. Denn der Vermieter bedient sich seines Dienstleisters als Erfüllungsgehilfen, was bedeutet, dass er sich dessen Fehler zurechnen lassen muss. Das große Problem ist regelmäßig, dass diese Fehler erst mit einiger Verzögerung erkannt werden, etwa durch Vergleich mit der nachfolgenden Abrechnung. Dann aber ist eine Regulierung oft nicht mehr möglich, da eine Korrektur der Abrechnung (wieder: in der Regel!) nur innerhalb eines Jahres nach Abschluß der Abrechnungsperiode möglich ist.
Das Landgericht Berlin hat nun in einem von mir betreuten Rechtstreit entschieden, dass der Energiedienstleister (unter bestimmten Umständen) für die Fehler der Abrechnung haftet. Die Abrechnungsfirma muss demnach den Schaden ersetzen, der dem Mieter durch die fehlerhafte Abrechung entsteht.
Dies gilt auch rückwirkend, da die Frist der Geltendmachung erst ab Kenntnis des Fehlers zu laufen beginnt.
Eine kurze Darstellung des Urteils habe ich in Das Grundeigentum, Heft 6, 2015, S. 358, veröffentlicht.
Der Energiedienstleister hat Berufung eingelegt. Es ist zu hoffen, dass das Urteil ein erster Schritt ist, nicht nur die Zuverlässigkeit und Transparenz der Abrechnungen zu fördern, sondern auch das Bewußtsein zu stärken, dass die Kosten der Verbrauchsermittlung im gemeinsamen Interesse von Mieter und Vermieter stehen.
