Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.
Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.
Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand: (mehr …)
Vor Gericht
Die meisten Eltern / Älteren wissen meist gar nicht um was es sich handelt, bis eine Abmahnung im Briefkasten liegt: Filesharing im Internet ist das Teilen von Medien (Musik, Filmen, Texten etc.) im Internet über Tauschbörsen. Das Problem: Diejenigen, die den Tausch betreiben sind in der Regel nicht die Urheber der Werke, die da getauscht werden und verfügen auch nicht über das Recht, die Werke weiter zu verbreiten. Dann liegt ein Verstoß gegen das Urheberrecht vor.
Doch aus verschiedenen Gründen ist die Sachlage oft nicht so eindeutig. Zum einen können die Urheberrechte unklar sein, zum anderen liegt besonders bei den jüngeren Semestern kein Unrechtsbewußtsein vor. Nachvollziehbar: War der Tausch von Vinyl oder Kassetten, die Zusammenstellung von Mix-Tapes und ist das Sampling doch integraler Bestandteil einer Jugendkultur, die mit der ausschließlichen Betrachtung der Materie nach (strittigen) Verwertungsrechten schlecht zusammengehen. Die kontrovers geführte Diskussion soll hier aber nicht interessieren.
Die Crux an den Tauschbörsen ist, dass der Tausch meist nicht durch den Anschlußinhaber, sondern durch andere im Haushalt lebende Personen oder gar durch fremden Zugriff auf den WLan-Anschluß erfolgt. Text-, Film- und Musik-Verleger versuchen daher, denjenigen in die Pflicht zu nehmen, auf den der Anschluß läuft. Er sei als Störer in der Verantwortung (Störer-Haftung).
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Januar 2014 – I ZR 169/12 – BearShare entschieden, daß der Anschlußinhaber nicht für volljährige Familienmitglieder im gleichen Haushalt haftet. Bereits mit einem früheren Urteil vom 15.11.2012 (BGH I ZR 74/12) hat der BGH dasselbe für minderjährige Familienmitglieder festgestellt – jeweils vorausgesetzt, dass kein Anlaß bestand, erhöhte Sorgfalt auf die rechtmäßige Nutzung des Internetanschlusses und also Vermeidung eines solchen Verstoßes gegen etwaige Verwertungsrechte zu legen. Dies kann etwa der Fall sein, bei einem wiederholten Verstoß nach bereits erfolgter Abmahnung.
Aus dem Urteil:
„Bei der Überlassung eines Internetanschlusses an volljährige Familienangehörige ist zu berücksichtigen, dass die Überlassung durch den Anschlussinhaber auf familiärer Verbundenheit beruht und Volljährige für ihre Handlungen selbst verantwortlich sind. Im Blick auf das besondere Vertrauensverhältnis zwischen Familienangehörigen und die Eigenverantwortung von Volljährigen darf der Anschlussinhaber einem volljährigen Familienangehörigen seinen Internetanschluss überlassen, ohne diesen belehren oder überwachen zu müssen; erst wenn der Anschlussinhaber – etwa aufgrund einer Abmahnung – konkreten Anlass für die Befürchtung hat, dass der volljährige Familienangehörige den Internetanschluss für Rechtsverletzungen missbraucht, hat er die zur Verhinderung von Rechtsverletzungen erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen.“
Recht nachgesehen
In einem neu veröffentlichten Urteil vom 17. Februar 2012 hat der BGH bekräftigt, daß die Heizkostenverordnung auch für die Abrechnung der WEG bindend ist, selbst wenn dies weder durch Beschluß oder Vereinbarung so bestimmt wurde. Danach sind die Heizkosten zwingend nach den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kosten (Leistungsprinzip) abzurechnen, wie zuletzt hier bei uns besprochen wurde.
In die Jahresabrechnung sind gleichwohl die „abgeflossenen“ Kosten einzustellen. Der sich daraus ergebende Unterschied ist kenntlich zu machen:
„Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Un- terschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.“
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein
Hier das Urteil direkt vom BGH als .pdf
Recht nachgesehen
Ich hatte hier über die Entscheidung des BGH zu der Abrechnung der Heizkosten berichtet. Danach dürfen die Heizkosten nur nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. (Auch zur Terminologie s. unser letzter Artikel.)
Interessant an der Entscheidung war, wie und ob in dem Urteil begründet wurde, weshalb die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abzurechnen seien, wohingegen bei den kalten Betriebskosten auch das Abflußprinzip in Betracht kommen kann.
Seit der Veröffentlichung der Entscheidung herrscht Klarheit:
„Allerdings hat der Senat entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich auch verbrauchsabhängige „kalte“ Betriebskosten nach dem Abflussprinzip (= Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) abrechnen darf, weil ihn die §§ 556 ff. BGB nicht auf die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (= Umlage der Kosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind) festlegen (Senatsurteile vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 15 ff; VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 18 ff.). In einer späteren Entscheidung, die eine gegenüber dem abgerechneten Kalenderjahr lediglich zeitlich verschobene, aber dennoch nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum ermittelte Heizkostenabrechnung zum Gegenstand hatte, hat der Senat offen gelassen, ob auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen (Senatsurteil vom 30. April 2008 – VIII ZR 240/07, NJW 2008, 2328 Rn. 16). Dies ist zu verneinen.
Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kyosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich ver- brauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 10. Aufl., § 6 HeizkostenV, Rn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 326; aA Schmid, DWW 2008, 162, 163).“
(BGH VIII ZR 156/11, E v. 01.02.2012; Hervorhebung von mir.)
Aus der Praxis
Mit Pressemitteilung vom 1. Februar 2011 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung über die Frage mitgeteilt, ob über die Heizkosten nach dem Abflußprinzip abgerechnet werden kann oder ausschließlich das Leistungsprinzip in Anwendung zu bringen ist.
Danach sind Heizkosten zwingend nach dem Leistungsprinzip anzurechnen.
Der BGH vollzieht danach einen Wechsel seiner Rechtsprechung. Er hatte vorher in einem anderen Fall entschieden: Betriebskosten können nach dem Abflußprinzip abgerechnet werden, wenn der Vertrag keine gegenteilige Regelung enthält und kein Mieterwechsel stattgefunden hat. (BGH VIII ZR 49/07)
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