Wohnungseigentum: Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten
Die Wohnungseigentumsgemeinschaften bestehen nicht selten aus mehreren Gebäuden, die mal mehr, mal weniger unterschieden werden können. Entweder handelt es sich um einzelne freistehende Baukörper oder eine geschlossene Bebauung, die jedoch in sich geschlossen sind. Wenn die Gebäude dann noch getrennt versorgt werden, etwa mit Wasser oder Heizung liegt es nahe, dass immer wieder Rechtsfragen zu der Abgrenzung z.B. der laufenden Kosten, Baumängel oder der Instandhaltung aufkommen.
Dazu entschied etwa das AG Nürnberg: Grundsätzlich hat die Umlage nach der kleinstmöglichen Einheit zu erfolgen, um eine möglichst gerechte und verbrauchsnahe Abrechnung zu gewährleisten. In der Regel werden die Betriebskosten daher auf die Wohnungen eines Gebäudes umzulegen sein. Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen auch mehrere von ihm verwaltete Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen nach §§ 556 Abs. 3, 315 BGB, wenn dies dem Wirtschaftlichkeitsprinzip entspricht und die Abrechnungsweise nach billigem Ermessen erfolgt.
Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist nach der Rechtsprechung, dass
– die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen,
– im Wesentlichen gleiche Wohnwertmerkmale aufweisen,
– die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist,
– sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen,
– eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und
– eine einheitliche Verwaltung gegeben ist
Das entspricht auch der ständigen Rechtsprechung zur Abrechnung von Betriebskosten im Mietrecht.
Allerdings kann daraus nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass eine strikte Trennung aller Verwaltungsmaßnahmen gefordert werden kann oder auch nur möglich ist. Häufig entspricht es auch in diesen Fällen durch gemeinsame Verträge Kosten zu sparen oder somit das Wirtschaftlichkeitsprinzip zu wahren. Dann liegt es auch nahe, die Kosten der Gebäude entsprechend zusammen abzurechnen. Es bleibt aber auch dann dabei, dass die Kosten, die nur auf ein Gebäude entfallen ausgewiesen sein müssen. Das muss sich aus der Abrechnung auch für den Laien ergeben.
Im Einzelfall kann es noch komplizierter werden. So etwa hat das AG Solingen entschieden:
Auch wenn die Teilungserklärung vorsieht, Wirtschaftseinheiten zu bilden, und diese dazu ermächtigt werden, jeweils alleine und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer über diejenigen Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wie auch über bauliche Veränderungen zu entscheiden, die sich auf die jeweilige Wirtschaftseinheiten beziehen, fehlt der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz.
Schließlich sind noch die Fälle zu berücksichtigen, in denen die Teilungserklärung eine gemeinsame Abrechnung der Wirtschaftseinheiten vorschreibt. Das wäre dann nur unter den oben genannten Voraussetzungen unproblematisch möglich.
Entscheidend ist demnach wie so oft: Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.