Aus der Praxis
… kann eine Kündgung rechtfertigen.
Die Ausübung unseres Berufes bringt immer wieder neue Sachverhalte mit sich. Kaum ein Fall ist wie der andere. Während der BGH zuletzt die Rechte von Mietern gestärkt hat, die ein Haustier in ihrer Wohnung halten wollen, bleibt die Frage offen, was als Haustier angesehen werden kann.
Vorliegend wurde ich beauftragt, die Kündigung eines Mietvertrags zu prüfen, da die Mieterin in der Wohnung Igel hielt und auf Abmahnungen nicht reagierte. Das vordergründig vielleicht gutgemeinte Engagement führte zunächst zu Beschwerden der Nachbarn in dem Mehrfamilienhaus: Es verbreitete sich erheblicher Wildtiergeruch. Zudem stieß die Haltung von Igeln in Käfigen in einer Mietwohnung auch auf Bedenken, ob dies artgerecht wäre.
Die Kündigung wurde vom Amtsgericht Spandau für wirksam erklärt und die Mieterin zur Räumung der Wohnung verurteilt. Unser Erfolg wird nun auch in der Presse gewürdigt und findet Aufnahme in die Rubrik Panorama des Spiegel.
Die Mieterin hat Berufung gegen das Urteil eingelegt. Demnächst wird sich daher das Landgericht Berlin mit der Sache befassen.
Recht nachgesehen
Immer wieder kommt es in der Praxis vor, daß bei vorliegendem Räumungstitel gegen den oder die Mieter eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher eingestellt wird, wenn sich herausstellt, daß erwachsene Kinder in der Wohnung leben oder Untermieter.
Grundsätzlich muß gegen jeden Besitzer der Wohnung ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegen. Dies gilt unabhängig davon, ob dieser Besitzer auch Partei des Vertragsverhältnisses oder überhaupt im Mietvertrag benannt ist.
Probleme gibt es immer wieder vor allem bei Untermietern, Lebensgefährten und Verwandten: Ehegatten und erwachsenen Kindern.
Der (in der Wohnung lebende) Ehegatte ist Mitbesitzer, gegen ihn muß ein eigener vollstreckbarer Titel vorliegen.
Anders hat das Landgericht Berlin zu den während des Mietverhältnisses erwachsen gewordenen Kindern entschieden: Erwachsene Kinder sind danach Besitzdiener. Sie haben kein eigenes Recht auf Innehaltung des Besitzes, wenn ein eigenes Besitzverhältnis nicht begründet wurde:
„Die Kinder der Mieter bleiben auch nach Erreichen der Volljährigkeit in der Regel Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob diese unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisses volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar ist. Allein ein zunächst erfolgter Auszug und späterer Rückzug in die elterliche Wohnung stellt jedoch keine nach außen erkennbare Änderung der Besitzverhältnisse dar. Auch in diesem Fall kann eine Wiederaufnahme des volljährigen Kindes in den Haushalt der Eltern – wofür es vielerlei Gründe geben kann – erfolgen, so dass diese wie bereits vor dem Auszug Besitzdiener sind.“ (LG Berlin, E vom 17.10.2011 – 51 T 589/11. Mitgeteilt im Grundeigentum 2011, S. 1555 und IBR-Online)
Die Entscheidung schützt den Vermieter vor der Unkenntnis, welche Familienmitglieder außer dem Ehegatten die Wohnung noch nutzen.
Auf der anderen Seite werden danach Kinder weniger geschützt als dies bei Untermietern der Fall ist, von denen der Vermieter im Zweifel gar keine Kenntnis hat.
Da wird (noch?) mit zweierlei Maß gemessen.