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BGH: keine Minderung bei ordnungsgemäßen Bau

Mietminderung trotz Fehlen bauseitiger Mängel? Der BGH denkt um.

Nach der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung war in der Regel davon auszugehen, dass trotz des Fehlens eines bauseitigen Mangels der Mieter die Miete mindern durfte, wenn der Vermieter ihm keine Verursachung des Mangels nachweisen konnte.
Der Standard-Fall bestand darin, dass sich in einer Wohnung Schimmel bildet und in einem selbstständigen Beweisverfahren der Sachverständige keine bauseitigen Mängel, sondern die Übereinstimmung des Bauwerks mit den Vorschriften zur Zeit der Errichtung des Gebäudes feststellt. Dann musste der Vermieter nach der so genannten Sphärentheorie dem Mieter zumindest eine überwiegende Mitverursachung des Mangels, etwa aufgrund schlechten Lüftungsverhaltens nachweisen. Dergleichen gelingt aus praktischen Gründen so gut wie nie, ohne dass dies der jeweiligen Partei vorzuwerfen wäre. Meist ist es schlicht unmöglich, das Lüftungsverhalten zum Zeitpunkt der Entstehung des Mangels im Nachhinein festzustellen. Da von den Gerichten jedoch der Vermieter als derjenige mit dem höheren Wissen über sein Bauwerk in die Pflicht genommen wird, fällt diese Beweisproblematik in der Regel zu Lasten des Vermieters aus.

Beispielhaft ein Urteil des Landgerichts Berlin, in dem ausgeführt wird:

„Entgegen der Ansicht der Klägerin kommt es nicht nur entscheidend auf die von dem Sachverständigen bestätigte Einhaltung der bei Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften an, sondern gemäß § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren und die Mietsache in einem solchen Zustand zu erhalten, dass diese möglich ist (LG Berlin, Urteil vom 14.1.2005 – 63 S 357/04)“

Das Urteil des BGH vom 5.12.2018 stellt dagegen fest:

„Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht.“

Das Urteil liegt nahe. Bereits für ältere Fenster, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes den geltenden Bauvorschriften entsprachen, findet sich ähnliche Rechtsprechung. Es ist auch praxisgerecht, wenn ein Gebäude nicht Über die Jahre den sich stetig ändernden DIN-Vorschriften für neue Gebäude angepasst werden muss. Häufig ist dies technisch und wirtschaftlich gar nicht möglich.

Inwiefern dies nun die Rechtsprechung der Instanzen beeinflusst, dass der Vermieter zunächst den meist unmöglichen Anteil des Mieters an der Entstehung des Mangels nachweisen muss, obwohl feststeht, dass das Gebäude keinen Mangel aufweist, bleibt abzuwarten.

Ausgleich von Mietrückständen unter Vorbehalt

Minderung von Mietzahlungen sind das gesetzlich geregelte Instrument, um auf Mängel der Mietsache zu reagieren. Viele Mieter wissen nicht, dass die Minderung gesetzlich quasi auf den Mangel folgt, wobei nur die Höhe der Minderung oft unklar ist. Voraussetzung der Minderung wegen Mietmängeln ist, daß der Mangel dem Vermieter bekannt ist und zwar konkret und nicht nur unbestimmt.

Der Mieter ist daher gut beraten, jeden Mangel schriftlich anzuzeigen. Der Vermieter sollte dann auf die Mängelanzeige reagieren.

Häufig kommt es vor, daß die Minderung zu hoch angesetzt oder ganz unberechtigt war. Sobald sich dies herausstellt, sind Mietrückstände entstanden, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen können, wenn dadurch die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Nachzahlung unter Vorbehalt:

In diesen Fällen sind Mieter, auch aufgrund falscher Beratung, häufig unsicher, ob und wie sie die Rückstände nachzahlen sollen. Sie zahlen dann oft „unter Vorbehalt“.

Vorbehaltszahlungen führen jedoch nicht unbedingt zu einer Erfüllung einer Schuld im rechtlichen Sinn. Das leuchtet ein, erfolgt die Zahlung ja in der Regel aus dem Grund, sich eine Hintertür offen zu halten, falls sich die Sachlage unerwartet doch noch ändern sollte.

Vorbehaltszahlungen lassen sich grob in zwei Kategorien einteilen:

– Vorbehalt wegen § 814 BGB: Der Schuldner behält sich die Rückforderung vor, wenn sich nach Zahlung herausstellen sollte, daß er zu leisten nicht verpflichtet war.
– Vorbehalt unter der Bedingung des Bestehens der Forderung: Im Ergebnis bestreitet der Schuldner das Bestehen der Forderung und fordert vom Gläubiger den Nachweis.

Ohne nähere Bezeichnung der Vorbehaltsleistung kann meiner Ansicht der Gläubiger nicht sicher sein, wie es sich verhält, so daß er die Leistung nicht an Erfüllung statt annehmen kann. Mit anderen Worten: Leistet ein Schuldner (hier: Mieter!) Mietschulden unter Vorbehalt ohne daß er klarstellt, welchen Vorbehalt er meint, besteht weiterhin die Gefahr, dass der Gläubiger die Erfüllung aufgrund dieser Unsicherheit ablehnt und der Mietrückstand nicht erledigt ist. Es kann danach immer noch ein kündigungsrelevanter Rückstand bestehen!

Da dieses Problem häufig in bereits geführten Rechtsstreiten aufkommt, sollte sich jede Seite gut beraten lassen, ob Erfüllung der Mietschulden eingetreten ist oder eine Kündigung noch ausgesprochen werden kann.

Minderungsrecht wegen Mängeln: Lärmprotokoll weiterhin führen!

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß nicht zu hohe Anforderungen an die Darlegung von Lärmbeeinträchtigungen zu stellen sind: Ein ausführliches Lärmprotokoll sei nicht nötig. Wenn jetzt mitunter die Erstellung eines Lärmprotokolls für entbehrlich gehalten wird, ist der Mieter schlecht beraten!

Die Entscheidung ist wie üblich vor dem konkreten Sachverhalt zu sehen: Im Streit war eine Minderung wegen des Lärms, der in einer Wohnungseigentumsanlage durch Gäste von Ferienwohnungen verursacht wurde:

„Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.“ (BGH zum AZ: VIII ZR 155/11)

Der Mieter ist trotz der Urteils schlecht beraten, wenn daraus geschlossen wird, er habe Lärmbeeinträchtigungen nicht mehr darzulegen.

Der Mieter bleibt in der Darlegungslast oder, wie es in dem Urteil heißt: „… genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt“.

Der Mieter ist danach gut beraten, weiterhin ein Lärmprotokoll zu führen, um den konkreten Sachmangel und die Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Mietsache exemplarisch darzulegen. Nach dem Urteil wird aber vermutlich ein dauerhaftes Lärmprotokoll über das Ausmaß, d.h. die Protokollierung jedes einzelnen Vorkommnisses nicht mehr erforderlich sein.

Betriebskosten und Minderung

Wurde die Miete berechtigt gemindert, so bezieht sich die Minderung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die Bruttomiete. Aus diesem Grund war lange im Streit, welche Auswirkungen dies auf die Betriebskostenabrechnungen hätte: Da mit der Bruttomiete auch die Vorauszahlungen berechtigt gemindert sind, müsse dies auf die Betriebskostenabrechnungen durchschlagen.

Im letzten Jahr hat nun der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden:

Ist die Miete gemindert, berechnet sich eine etwaige Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung dergestalt, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des im betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden.

Damit berechnet sich die Nachforderung wie folgt:

Nettomiete plus abgerechnete BK minus Minderungsbetrag minus geleistete Zahlungen.

Der Minderungsbetrag ermittelt sich aus der berechtigt in Anspruch genommenen Minderungsquote von der Nettomiete plus der abgerechnete BK. Oder anders gewendet: Die Jahresbruttomiete bestimmt sich aus der Nettomiete zuzüglich der nach Abrechnungsreife abgerechneten tatsächlichen Betriebskosten. Davon wird die Minderungsquote abgezogen, wodurch sich die für das Jahr geschuldete Miete ergibt. Davon werden die tatsächlich insgesamt geleisteten Mietzahlungen abgezogen.

Nachtrag aufgrund von Nachfragen:

Der BGH stellt der Bruttomiete die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen gegenüber.
Die Bruttomiete ist dabei jedoch nicht als Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen zu verstehen, da diese nicht die tatsächlich angefallenen Betriebskosten repräsentieren. Die Bruttomiete setzt sich also aus Jahresnettomiete zuzüglich der tatsächlichen Betriebskosten laut Abrechnung zusammen. Hiervon werden dann die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen abgerechnet.

Die Berechnung führt immer wieder zu Schwierigkeiten im Einzelnen. Es ist daher zu empfehlen, im Zweifel professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.