Hat der Vermieter bei mangelhafter Ausführung der Hausordnung (Reinigung) ein Recht auf Änderung des Mietvertrags durch Aufnahme der Reinigungskosten (nach Fremdvergabe) in die umlagefähigen Betriebskosten?
Kürzlich habe ich in Vertretung eines Mandanten an einer Eigentümerversammlung teilgenommen.
Diskutiert wurde u.a. die Auftragserteilung für die Ausführung der Hausordnung (Reinigung der Treppenaufgänge, Keller, Hinterhöfe) als Fremdauftrag. Bisher wurde die Reinigung von den Wohnungseigentümern oder den Mietern der jeweiligen Wohnungen nach einem Hausordnungsplan selbst ausgeführt. Mit mäßigem Erfolg. Offensichtlich wurde die Reinigung von einigen Mietern so mangelhaft ausgeführt, dass sich das Erscheinungsbild des betreffenden Gebäudes sehr nachteilig entwickelte. Bekanntermaßen zieht dies schnell weitere Vernachlässigung nach sich (Brocken-Windows-Theorie).
Für die vermietenden Eigentümer stellte sich natürlich die Frage, ob die Kosten der Fremdvergabe (ca. 15-20 € pro Monat / Partei) auf die Mieter umgelegt werden können.
Ein anwesender Eigentümer, seines Zeichens Immobilienmakler, beschied uns knapp aber bestimmt, dass dies kein Problem sei. Man müsse ja nur eine Erhöhung der Nettomiete um den entsprechenden Betrag erklären. Weit gefehlt.
Die Erhöhung der Nettomiete ist an vielfältige Voraussetzungen gebunden, an Fristen, die Kappungsgrenze und in der Regel auch an Basiswerte nach Mietspiegeln oder Vorlage mehrerer Vergleichswohnungen. Keine geeignete Begründung und nicht ratsam ist in jedem Fall die Erhöhung der Nettomiete wegen Betriebskosten, denn hierfür besteht ein eigenes Recht des Eigentümers.
Die Erhöhung von Betriebskosten ist grundsätzlich unproblematisch und muss dem Mieter lediglich schriftlich angezeigt werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch u.a., dass die Betriebskostenpositionen mietvertraglich als umlagefähig vereinbart sind. In Wohnungseigentumsanlagen bestehen meist unterschiedliche Mietverträge und es ist davon auszugehen, dass die Ausführung der Treppenreinigung durch die Mieter für diese durch einen Ausschluss der Umlage von Reinigungskosten in den Betriebskosten abgesichert war.
Eine Änderung des Vertrages ist unter bestimmten Umständen möglich, würde aber in der Regel eine Pflichtverletzung des Mieters voraussetzen. Da dies nicht alle Mieter betrifft, besteht ein weiteres Problem.
Meiner Ansicht nach wird der Eigentümer bei einer mangelhaften Ausführung der Reinigungspflicht durch den Mieter, eine vorherige Abmahnung vorausgesetzt, nur einen Anspruch auf Schadensersatz und nicht auf Vertragsanpassung haben.
Die Empfehlung des Maklers zeigt eine Erfahrung aus der Praxis, nach der häufig gleichermaßen unverständlich bleibt, wenn Eigentümer Mietverträge durch Makler ausführen lassen und sich Makler nicht rechtlich beraten lassen.
Schuster bleib bei Deinen Leisten.
