Häufig herrscht Streit vor Gericht darüber, welcher Mietspiegel für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden ist, wenn die Mieterhöhung kurz vor oder nach der Herausgabe eines neuen Mietspiegels erklärt wurde. Wegen der dreimonatigen Zustimmungsfrist des Mieters kommt es hier regelmäßig zu Überschneidungen.
1. Maßgeblich für die Beurteilung ist der Zugang des Erhöhungsverlangens und des in dem Mietspiegel genannten Bewertungs- oder Erhebungsstichtags.
Das Kammergericht hält für die Entscheidung, welcher Mietspiegel für die Bemessung der orstüblichen Vergleichsmiete anzuwenden ist, den Zugang des Mieterhöhungsverlangens für maßgeblich. Liegt dieser vor der Veröffentlichung des neuen Mietspiegels, soll der alte Mietspiegel anwendbar sein. (KG, Urteil vom 12.11.2009 – 8 U 106/09)
Auf den in dem (neuen) Mietspiegel mitgeteilten Erhebungsstichtag (der zwangsläufig vor der Veröffentlichung liegt) soll es dagegen nicht ankommen.
2. Die Gegenmeinung läßt wegen der aktuelleren Daten die Heranziehung des aktuellen Mietspiegels zur Bemessung der orstüblichen Vergleichsmiete auch „nachträglich“ zu (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Aufl., §§ 558c, d BGB Rz. 46 m.w.N.). Auch die Berliner Amtsgericht folgen unserer Erfahrung nach meist dieser Ansicht.
Diese Praxis ist jedenfalls dann sachgerecht, wenn die Mieterhöhung für den Zeitraum erklärt wurde, der nach dem Erhebungsstichtag liegen soll.
3. Die Mieterhöhung mit Bezug auf einen zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens veralteten Mietspiegel ist jedenfalls nicht formell unwirksam, wenn der aktuelle Mietspiegel „wenige Tage zuvor“ veröffentlicht wurde . (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 337/10, anders LG Stuttgart, Urteil vom 02.12.2009 – 4 S 61/09).
Bei Abfassung einer Mieterhöhungserklärung nach §§ 558, 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB sollte darauf geachtet werden, ob die Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels zu erwarten ist. Bisher sind die Vergleichswerte regelmäßig gestiegen. Es kann sich daher im Zweifel das Abwarten lohnen. Wenn die Veröffentlichung nicht unmittelbar zu erwarten ist, schadet die Erklärung jedenfalls nicht.
