Minderungsrecht wegen Mängeln: Lärmprotokoll weiterhin führen!
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß nicht zu hohe Anforderungen an die Darlegung von Lärmbeeinträchtigungen zu stellen sind: Ein ausführliches Lärmprotokoll sei nicht nötig. Wenn jetzt mitunter die Erstellung eines Lärmprotokolls für entbehrlich gehalten wird, ist der Mieter schlecht beraten!
Die Entscheidung ist wie üblich vor dem konkreten Sachverhalt zu sehen: Im Streit war eine Minderung wegen des Lärms, der in einer Wohnungseigentumsanlage durch Gäste von Ferienwohnungen verursacht wurde:
„Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.“ (BGH zum AZ: VIII ZR 155/11)
Der Mieter ist trotz der Urteils schlecht beraten, wenn daraus geschlossen wird, er habe Lärmbeeinträchtigungen nicht mehr darzulegen.
Der Mieter bleibt in der Darlegungslast oder, wie es in dem Urteil heißt: „… genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt“.
Der Mieter ist danach gut beraten, weiterhin ein Lärmprotokoll zu führen, um den konkreten Sachmangel und die Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Mietsache exemplarisch darzulegen. Nach dem Urteil wird aber vermutlich ein dauerhaftes Lärmprotokoll über das Ausmaß, d.h. die Protokollierung jedes einzelnen Vorkommnisses nicht mehr erforderlich sein.
