Aus der Praxis
Hat der Vermieter bei mangelhafter Ausführung der Hausordnung (Reinigung) ein Recht auf Änderung des Mietvertrags durch Aufnahme der Reinigungskosten (nach Fremdvergabe) in die umlagefähigen Betriebskosten?
Kürzlich habe ich in Vertretung eines Mandanten an einer Eigentümerversammlung teilgenommen.
Diskutiert wurde u.a. die Auftragserteilung für die Ausführung der Hausordnung (Reinigung der Treppenaufgänge, Keller, Hinterhöfe) als Fremdauftrag. Bisher wurde die Reinigung von den Wohnungseigentümern oder den Mietern der jeweiligen Wohnungen nach einem Hausordnungsplan selbst ausgeführt. Mit mäßigem Erfolg. Offensichtlich wurde die Reinigung von einigen Mietern so mangelhaft ausgeführt, dass sich das Erscheinungsbild des betreffenden Gebäudes sehr nachteilig entwickelte. Bekanntermaßen zieht dies schnell weitere Vernachlässigung nach sich (Brocken-Windows-Theorie).
Für die vermietenden Eigentümer stellte sich natürlich die Frage, ob die Kosten der Fremdvergabe (ca. 15-20 € pro Monat / Partei) auf die Mieter umgelegt werden können. (mehr …)
Aus der Praxis, Recht nachgesehen
sind ein (un-)beliebtes Thema zwischen den Mietparteien und daher einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht. Der gesetzliche Normalfall geht davon aus, daß der Vermieter die Sorge um sein Eigentum übernimmt und daher alle Arbeiten, die an die Substanz des Gebäudes gehen, selbst ausführt. Da aber der Mieter meist eine eigene Dekoration der Wohnung wünscht, enthalten die Mietverträge im Regelfall Klauseln, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen, d.h. die Arbeiten an dem oberflächlichen Erscheinungsbild der Wohnung im Inneren des Gebäudes auszuführen hat. Es entsteht dann zwangsläufig ein Aufeinandertreffen des gesetzlichen Leitbilds und der vereinabrten Regelungen zwischen Mieter und Vermieter. Der Streit über die Auslegung dieser gegensätzlichen Regelungen haben den Bundesgerichtshof zu vielen Urteilen veranlasst, die häufig zu Lasten der Vermieter gingen.
Danach können folgende unwirksame Klauseln in Mietverträgen auftreten, die sich aber immer nur im Einzelfall anhand der im Mietvertrag geregelten Vereinbarung entscheiden lassen. Es führen in der Regel zur Unwirksamkeit der Klausel:
1. Ein starrer Fristenplan zur Ausführung der SchRep.
2. Isolierte Endrenovierungsklauseln.
3. Kombination von Endrenovierung und turnusmäßig vorzunehmenden Schönheitsreparaturen.
4. Quotenabgeltungsklausel, wenn starre Quoten zur Abgeltung bei Auszug vor Ablauf des Fristenplans vereinbart sind.
5. Ausführungsklauseln, die den Mieter einseitig festlegen:
– Ausführung „wie bisher“, Materialwahl unangemessen beschränkt, Farbwahl eingeschränkt,
– Klausel enthält keine Beschränkung auf die Innenseiten der Fenster.
6. Handwerkerklausel, wenn dem Mieter darf durch die Formulierung „… ausführen zu lassen“, die Möglichkeit genommen werde, die SchRep selbst auszuführen.
Die Aufstellung kann nur einen Eindruck vermitteln, wo die Fallstricke bei der Gestaltung des Mietvertrags und die Rechte des Mieters liegen.
Recht nachgesehen
Auch im Gewerbe ist darauf zu achten, daß die Umlage der Kosten für die Betriebskostenpositionen im Einzelnen mit dem Mieter vereinbart werden. Ein allgemeiner Hinweis im Mietvertrag auf die Kostentragungspflicht der für den Betrieb des Gebäudes anfallenden Kosten reicht hierfür nicht aus.
Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen.
OLG Schleswig, Urteil vom 10.02.2012 – 4 U 7/11
