Aus der Praxis, Mietrecht
Die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs beschränken sich auf die zwei Varianten:
– Rückstand in Höhe eines Betrags der zwei Monatsmieten erreicht oder
– Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages, der eine Monatsmiete übersteigt.
Fraglich war, welcher Betrag für die Kündigung zur gesetzlichen Frist ausreichen soll.
Da die fristlose Kündigung an engere Bedingungen geknüpft sein muss, als die fristgemäße Kündigung, war lange Zeit streitig, welcher Rückstand hierfür ausreichen sollte.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden:
„In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.“
Eine erhebliche Vertragsverletzung, welche zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt, ist nach dem Urteil des BGH danach gegeben, wenn sich der Mieter über einem Monat mit einem Betrag im Verzug befindet, der mindestens eine volle Monatsmiete erreicht.
Eine Heilung der Kündigung durch nachträglich Zahlung ist zudem nicht möglich:
„Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf die ordentliche Kündigung kommt nicht in Betracht.“
Aus der Praxis
Zum Streit darüber, ob der Mieter für die Überprüfung der Betriebskosten Einsicht in die Originalbelege nehmen darf oder auf Kopieren verwiesen werden kann, hat das Landgericht Kempten mit Entscheidung vom 30. Dezember 2011 klare Position zu Gunsten der Mieter bezogen.
Auf die Klage einer Mieterin gegen ein großes Wohnungsunternehmen, welches die Rechnungsbelege einscannt und dann nur noch als Kopien vorlegt, hat das Gericht entschieden, das Originalbelege vorzulegen wären.
Unter Bezug auf Rechtsprechung und Kommentarliteratur vertritt es die Ansicht, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter im Original sämtliche Rechnungen und sonstigen Belege zu präsentieren.
Erst wenn der Vermieter in der Lage ist, nachzuweisen, dass das Scanverfahren bzw. ein Verfahren zur elektronischen Datenspeicherung gegen Fälschung und Manipulation ausreichend gesichert ist und Softwarefehler ausgeschlossen sind, könne möglicherweise erwogen werden, die Vorlage der Originale durch die so gesicherten Daten zu ersetzen.
LG Kempten Urteil vom 30.12.2011, 53 S 1707/11
Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß nicht zu hohe Anforderungen an die Darlegung von Lärmbeeinträchtigungen zu stellen sind: Ein ausführliches Lärmprotokoll sei nicht nötig. Wenn jetzt mitunter die Erstellung eines Lärmprotokolls für entbehrlich gehalten wird, ist der Mieter schlecht beraten!
Die Entscheidung ist wie üblich vor dem konkreten Sachverhalt zu sehen: Im Streit war eine Minderung wegen des Lärms, der in einer Wohnungseigentumsanlage durch Gäste von Ferienwohnungen verursacht wurde:
„Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.“ (BGH zum AZ: VIII ZR 155/11)
Der Mieter ist trotz der Urteils schlecht beraten, wenn daraus geschlossen wird, er habe Lärmbeeinträchtigungen nicht mehr darzulegen.
Der Mieter bleibt in der Darlegungslast oder, wie es in dem Urteil heißt: „… genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt“.
Der Mieter ist danach gut beraten, weiterhin ein Lärmprotokoll zu führen, um den konkreten Sachmangel und die Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Mietsache exemplarisch darzulegen. Nach dem Urteil wird aber vermutlich ein dauerhaftes Lärmprotokoll über das Ausmaß, d.h. die Protokollierung jedes einzelnen Vorkommnisses nicht mehr erforderlich sein.
