Aus der Praxis
… kann eine Kündgung rechtfertigen.
Die Ausübung unseres Berufes bringt immer wieder neue Sachverhalte mit sich. Kaum ein Fall ist wie der andere. Während der BGH zuletzt die Rechte von Mietern gestärkt hat, die ein Haustier in ihrer Wohnung halten wollen, bleibt die Frage offen, was als Haustier angesehen werden kann.
Vorliegend wurde ich beauftragt, die Kündigung eines Mietvertrags zu prüfen, da die Mieterin in der Wohnung Igel hielt und auf Abmahnungen nicht reagierte. Das vordergründig vielleicht gutgemeinte Engagement führte zunächst zu Beschwerden der Nachbarn in dem Mehrfamilienhaus: Es verbreitete sich erheblicher Wildtiergeruch. Zudem stieß die Haltung von Igeln in Käfigen in einer Mietwohnung auch auf Bedenken, ob dies artgerecht wäre.
Die Kündigung wurde vom Amtsgericht Spandau für wirksam erklärt und die Mieterin zur Räumung der Wohnung verurteilt. Unser Erfolg wird nun auch in der Presse gewürdigt und findet Aufnahme in die Rubrik Panorama des Spiegel.
Die Mieterin hat Berufung gegen das Urteil eingelegt. Demnächst wird sich daher das Landgericht Berlin mit der Sache befassen.
Aus der Praxis
Minderung von Mietzahlungen sind das gesetzlich geregelte Instrument, um auf Mängel der Mietsache zu reagieren. Viele Mieter wissen nicht, dass die Minderung gesetzlich quasi auf den Mangel folgt, wobei nur die Höhe der Minderung oft unklar ist. Voraussetzung der Minderung wegen Mietmängeln ist, daß der Mangel dem Vermieter bekannt ist und zwar konkret und nicht nur unbestimmt.
Der Mieter ist daher gut beraten, jeden Mangel schriftlich anzuzeigen. Der Vermieter sollte dann auf die Mängelanzeige reagieren.
Häufig kommt es vor, daß die Minderung zu hoch angesetzt oder ganz unberechtigt war. Sobald sich dies herausstellt, sind Mietrückstände entstanden, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen können, wenn dadurch die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Nachzahlung unter Vorbehalt:
In diesen Fällen sind Mieter, auch aufgrund falscher Beratung, häufig unsicher, ob und wie sie die Rückstände nachzahlen sollen. Sie zahlen dann oft „unter Vorbehalt“.
Vorbehaltszahlungen führen jedoch nicht unbedingt zu einer Erfüllung einer Schuld im rechtlichen Sinn. Das leuchtet ein, erfolgt die Zahlung ja in der Regel aus dem Grund, sich eine Hintertür offen zu halten, falls sich die Sachlage unerwartet doch noch ändern sollte.
Vorbehaltszahlungen lassen sich grob in zwei Kategorien einteilen:
– Vorbehalt wegen § 814 BGB: Der Schuldner behält sich die Rückforderung vor, wenn sich nach Zahlung herausstellen sollte, daß er zu leisten nicht verpflichtet war.
– Vorbehalt unter der Bedingung des Bestehens der Forderung: Im Ergebnis bestreitet der Schuldner das Bestehen der Forderung und fordert vom Gläubiger den Nachweis.
Ohne nähere Bezeichnung der Vorbehaltsleistung kann meiner Ansicht der Gläubiger nicht sicher sein, wie es sich verhält, so daß er die Leistung nicht an Erfüllung statt annehmen kann. Mit anderen Worten: Leistet ein Schuldner (hier: Mieter!) Mietschulden unter Vorbehalt ohne daß er klarstellt, welchen Vorbehalt er meint, besteht weiterhin die Gefahr, dass der Gläubiger die Erfüllung aufgrund dieser Unsicherheit ablehnt und der Mietrückstand nicht erledigt ist. Es kann danach immer noch ein kündigungsrelevanter Rückstand bestehen!
Da dieses Problem häufig in bereits geführten Rechtsstreiten aufkommt, sollte sich jede Seite gut beraten lassen, ob Erfüllung der Mietschulden eingetreten ist oder eine Kündigung noch ausgesprochen werden kann.
Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Wurde die Miete berechtigt gemindert, so bezieht sich die Minderung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die Bruttomiete. Aus diesem Grund war lange im Streit, welche Auswirkungen dies auf die Betriebskostenabrechnungen hätte: Da mit der Bruttomiete auch die Vorauszahlungen berechtigt gemindert sind, müsse dies auf die Betriebskostenabrechnungen durchschlagen.
Im letzten Jahr hat nun der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden:
Ist die Miete gemindert, berechnet sich eine etwaige Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung dergestalt, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des im betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden.
Damit berechnet sich die Nachforderung wie folgt:
Nettomiete plus abgerechnete BK minus Minderungsbetrag minus geleistete Zahlungen.
Der Minderungsbetrag ermittelt sich aus der berechtigt in Anspruch genommenen Minderungsquote von der Nettomiete plus der abgerechnete BK. Oder anders gewendet: Die Jahresbruttomiete bestimmt sich aus der Nettomiete zuzüglich der nach Abrechnungsreife abgerechneten tatsächlichen Betriebskosten. Davon wird die Minderungsquote abgezogen, wodurch sich die für das Jahr geschuldete Miete ergibt. Davon werden die tatsächlich insgesamt geleisteten Mietzahlungen abgezogen.
Nachtrag aufgrund von Nachfragen:
Der BGH stellt der Bruttomiete die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen gegenüber.
Die Bruttomiete ist dabei jedoch nicht als Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen zu verstehen, da diese nicht die tatsächlich angefallenen Betriebskosten repräsentieren. Die Bruttomiete setzt sich also aus Jahresnettomiete zuzüglich der tatsächlichen Betriebskosten laut Abrechnung zusammen. Hiervon werden dann die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen abgerechnet.
Die Berechnung führt immer wieder zu Schwierigkeiten im Einzelnen. Es ist daher zu empfehlen, im Zweifel professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.
