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Die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn

nach § 556 d BGB wird durch die Rechtsprechung aufgewertet.

Mit Urteil vom 29. März 2017 hat das Landgericht Berlin über eine Klage auf Rückzahlung wegen Überschreitung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn entschieden. Das ausführliche Urteil nimmt Stellung zu allen Rechtsfragen, u.a. zur Verfassungsmäßigkeit der Bestimmungen und der zugrundeliegenden Verordnung, insbesondere aber zu der Anwendung des Berliner Mietspiegels als geeigneten Beurteilungsmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das Gericht greift dabei auf eine frühere Entscheidung zurück, wonach auch der einfache (also nicht der qualifizierte im Sinne des Gesetzes) Mietspiegel eine für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichende Indizwirkung entfaltet.

Die Regelung des § 556 d BGB zur Mietbegrenzung auf die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn wird begleitet von der Kritik, wie denn in einem Rechtsstreit die Überschreitung von 10 % ermittelt werden solle. Das Landgericht hat nun zu dieser Frage – bezogen auf den Berliner Mietspiegel – eine beachtenswerte Entscheidung getroffen, die aufgrund der ausführlichen Abwägung der rechtlichen und auch wohnungspolitischen Fragen auch für andere Regionen bestimmend sein wird.

Mietpreisbremse – Wohnungsmarktpolitik

Die in 2014 eingeführte (Möglichkeit der Einführung einer) Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt reagiert auf die Einsicht, dass für viele Mieter, besonders Familien, das verfügbare Einkommen für angemessenen Wohnraum nicht mehr ausreicht und in begehrten städtischen Lagen eine für die Stadtplanung tödliche Monokultur befürchtet wird.
Teils waren die Erwartungen unrealistisch überzogen: Eine „Entspannung“ kann ein solches Gesetz zunächst gar nicht bewirken, da es nicht rückwirkend in die Gestaltung des Mietzinses eingreifen kann. Allenfalls für die Zukunft könnte der weitere Anstieg der Mieten aufgefangen werden.
Teils sind die Erwartungen jedoch auch ungerechtfertigt durch die Politik geweckt: eine Mogelpackung an Symbolpolitik, die es allen recht machen will und für gute Presse durch die oberflächliche Bedienung des Wählerwillens sorgt.

Grob dargestellt spaltet sich die Mietpreisbremse in zwei Maßnahmen auf:

  1. Wiedervermietung nach § 556d BGB: z.B.: Bayern § 1 a WoGeV Anlage 3
  2. Kappungsgrenze § 558 III BGB S. 1: max 20 % in 3 Jahren, S. 2 max 15 % in 3 Jahren, wenn § 558 III BGB, z.B. Bayern: § 1 b WoGeV Anlage 2

Fangen wir mit dem zweiten an. Die Kappungsgrenze ist das klassische Instrument, die Erhöhung der Miete innerhalb eines Vertragsverhältnisses zu deckeln. Der Gesetzgeber hatte sich für eine maximal möglich Anhebung der Miete um 20 % innerhalb von 3 Jahren entschieden. Mit der Reform in 2013 stellte er den Ländern frei, diese Grenze per Verordnung für die Dauer von jeweils 5 Jahren im Falle eines angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % zu senken. Diese Möglichkeit dürfte mittlerweile der Großteil der Länder auf die eine oder andere Art gezogen haben.

Auch die jetzt als Erleichterung für die Mieterseite in der Presse kommentierte Entscheidung des BGH zum AZ: VIII ZR 217/14 zur Kappungsgrenze stellt nur die Entscheidungsfreiheit der Politik über die Ausweisung der Gebiete mit angespanntem Wohnungmarkt fest. Der politische Entscheidungsträger hätte „weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum“, was lediglich dokumentiert, dass es sich – natürlich und richtig – um einen politischen Steuerungsprozess der sozialen Marktwirtschaft unter Abwägung der Interessen des Einzelnen (Bestand und Sicherung des Eigentums) und der Interessen der Allgemeinheit (Notwendigkeit von bezahlbarem Wohnraum) handelt.

Die erste Variante der Mietpreisbremse ist wesentlich diffiziler: § 556 d BGB regelt die Mieterhöhung bei Beginn des Mietverhältnisses. Hier steht es den Ländern wieder frei durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, mit der Folge, dass dort „die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen“ darf. Die Beweislast trägt der Mieter in aller Regel als derjenige, der eine günstigere Miete begehrt. Auch wenn es in vielen Großstädten bereits Mietspiegel als Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete gibt, ist die Beweislage alles andere als eindeutig. Viele Mietspiegel werden mit dem Argument angegriffen, dass sie nicht die realistischen Preise wiedergeben. In aller Regel handelt es sich  (natürlich) um die politisch motivierte Festlegung von Vergleichsmieten, an der die regionalen Akteure des Wohnungsmarktes (Stadt- / Kreispolitik, Wohnungseigentümer, Mietervertretung) mitwirken.
Zusätzlich regelt § 556 e BGB für Wohnungen mit Erstbezug vor dem 1. Oktober 2014, dass eine Überschreitung jedenfalls bis zur Höhe der zuvor für die Wohnung vereinbarten Miete nicht zu beanstanden ist.
Aus diesen Gründen wird es dem Mieter als Anspruchsteller hier in besonderem Maße schwer fallen, seiner Beweislast für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzukommen.

Die bereits übliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen um 20, bzw. 15 % stellt ein übliches und in der Rechtspraxis vertrautes Instrument der Mietpreisgestaltung dar. Die Kappung von 10 % bei neuen Vermietungen dürfte sich dagegen in der Praxis als nur schwer durchführbar erweisen. Insgesamt stellen sich die verschiedenen Einzelregelungen im Mieterhöhungsrecht als nur noch vom Fachmann beherrschbar da. Es wäre die Politik auch daran zu erinnern, dass hier, wie etwa auch insbesondere bei Fragen des Betriebskostenrechts die symbolische Regelungen von Detailaspekten häufig  erhöhte Folgekosten z.B. für Verwaltung oder Rechtsberatung provozieren.

Update: Mit Urteil vom 29. März 2017 hat das Landgericht Berlin über eine Klage auf Rückzahlung wegen Überschreitung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn entschieden. Das ausführliche Urteil nimmt Stellung zu allen Rechtsfragen, insbesondere aber zu der Anwendung des Berliner Mietspiegels als geeigneten Beurteilungsmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Haltung von Wildtieren in der Wohnung …

… kann eine Kündgung rechtfertigen.

Die Ausübung unseres Berufes bringt immer wieder neue Sachverhalte mit sich. Kaum ein Fall ist wie der andere. Während der BGH zuletzt die Rechte von Mietern gestärkt hat, die ein Haustier in ihrer Wohnung halten wollen, bleibt die Frage offen, was als  Haustier angesehen werden kann.

Vorliegend wurde ich beauftragt, die Kündigung eines Mietvertrags zu prüfen, da die Mieterin in der Wohnung Igel hielt und auf Abmahnungen nicht reagierte. Das vordergründig vielleicht gutgemeinte Engagement führte zunächst zu Beschwerden der Nachbarn in dem Mehrfamilienhaus: Es verbreitete sich erheblicher Wildtiergeruch. Zudem stieß die Haltung von Igeln in Käfigen in einer Mietwohnung auch auf Bedenken, ob dies artgerecht wäre.

Die Kündigung wurde vom Amtsgericht Spandau für wirksam erklärt und die Mieterin zur Räumung der Wohnung verurteilt. Unser Erfolg wird nun auch in der Presse gewürdigt und findet Aufnahme in die Rubrik Panorama des Spiegel.
Die Mieterin hat Berufung gegen das Urteil eingelegt. Demnächst wird sich daher das Landgericht Berlin mit der Sache befassen.

Ausgleich von Mietrückständen unter Vorbehalt

Minderung von Mietzahlungen sind das gesetzlich geregelte Instrument, um auf Mängel der Mietsache zu reagieren. Viele Mieter wissen nicht, dass die Minderung gesetzlich quasi auf den Mangel folgt, wobei nur die Höhe der Minderung oft unklar ist. Voraussetzung der Minderung wegen Mietmängeln ist, daß der Mangel dem Vermieter bekannt ist und zwar konkret und nicht nur unbestimmt.

Der Mieter ist daher gut beraten, jeden Mangel schriftlich anzuzeigen. Der Vermieter sollte dann auf die Mängelanzeige reagieren.

Häufig kommt es vor, daß die Minderung zu hoch angesetzt oder ganz unberechtigt war. Sobald sich dies herausstellt, sind Mietrückstände entstanden, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen können, wenn dadurch die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Nachzahlung unter Vorbehalt:

In diesen Fällen sind Mieter, auch aufgrund falscher Beratung, häufig unsicher, ob und wie sie die Rückstände nachzahlen sollen. Sie zahlen dann oft „unter Vorbehalt“.

Vorbehaltszahlungen führen jedoch nicht unbedingt zu einer Erfüllung einer Schuld im rechtlichen Sinn. Das leuchtet ein, erfolgt die Zahlung ja in der Regel aus dem Grund, sich eine Hintertür offen zu halten, falls sich die Sachlage unerwartet doch noch ändern sollte.

Vorbehaltszahlungen lassen sich grob in zwei Kategorien einteilen:

– Vorbehalt wegen § 814 BGB: Der Schuldner behält sich die Rückforderung vor, wenn sich nach Zahlung herausstellen sollte, daß er zu leisten nicht verpflichtet war.
– Vorbehalt unter der Bedingung des Bestehens der Forderung: Im Ergebnis bestreitet der Schuldner das Bestehen der Forderung und fordert vom Gläubiger den Nachweis.

Ohne nähere Bezeichnung der Vorbehaltsleistung kann meiner Ansicht der Gläubiger nicht sicher sein, wie es sich verhält, so daß er die Leistung nicht an Erfüllung statt annehmen kann. Mit anderen Worten: Leistet ein Schuldner (hier: Mieter!) Mietschulden unter Vorbehalt ohne daß er klarstellt, welchen Vorbehalt er meint, besteht weiterhin die Gefahr, dass der Gläubiger die Erfüllung aufgrund dieser Unsicherheit ablehnt und der Mietrückstand nicht erledigt ist. Es kann danach immer noch ein kündigungsrelevanter Rückstand bestehen!

Da dieses Problem häufig in bereits geführten Rechtsstreiten aufkommt, sollte sich jede Seite gut beraten lassen, ob Erfüllung der Mietschulden eingetreten ist oder eine Kündigung noch ausgesprochen werden kann.

Betriebskosten und Minderung

Wurde die Miete berechtigt gemindert, so bezieht sich die Minderung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die Bruttomiete. Aus diesem Grund war lange im Streit, welche Auswirkungen dies auf die Betriebskostenabrechnungen hätte: Da mit der Bruttomiete auch die Vorauszahlungen berechtigt gemindert sind, müsse dies auf die Betriebskostenabrechnungen durchschlagen.

Im letzten Jahr hat nun der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden:

Ist die Miete gemindert, berechnet sich eine etwaige Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung dergestalt, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des im betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden.

Damit berechnet sich die Nachforderung wie folgt:

Nettomiete plus abgerechnete BK minus Minderungsbetrag minus geleistete Zahlungen.

Der Minderungsbetrag ermittelt sich aus der berechtigt in Anspruch genommenen Minderungsquote von der Nettomiete plus der abgerechnete BK. Oder anders gewendet: Die Jahresbruttomiete bestimmt sich aus der Nettomiete zuzüglich der nach Abrechnungsreife abgerechneten tatsächlichen Betriebskosten. Davon wird die Minderungsquote abgezogen, wodurch sich die für das Jahr geschuldete Miete ergibt. Davon werden die tatsächlich insgesamt geleisteten Mietzahlungen abgezogen.

Nachtrag aufgrund von Nachfragen:

Der BGH stellt der Bruttomiete die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen gegenüber.
Die Bruttomiete ist dabei jedoch nicht als Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen zu verstehen, da diese nicht die tatsächlich angefallenen Betriebskosten repräsentieren. Die Bruttomiete setzt sich also aus Jahresnettomiete zuzüglich der tatsächlichen Betriebskosten laut Abrechnung zusammen. Hiervon werden dann die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen abgerechnet.

Die Berechnung führt immer wieder zu Schwierigkeiten im Einzelnen. Es ist daher zu empfehlen, im Zweifel professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.