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Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsrückstands einer Miete

Die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs beschränken sich auf die zwei Varianten:
– Rückstand in Höhe eines Betrags der zwei Monatsmieten erreicht oder
– Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages, der eine Monatsmiete übersteigt.

Fraglich war, welcher Betrag für die Kündigung zur gesetzlichen Frist ausreichen soll.

Da die fristlose Kündigung an engere Bedingungen geknüpft sein muss, als die fristgemäße Kündigung, war lange Zeit streitig, welcher Rückstand hierfür ausreichen sollte.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden:

„In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.“

Eine erhebliche Vertragsverletzung, welche zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt, ist nach dem Urteil des BGH danach gegeben, wenn sich der Mieter über einem Monat mit einem Betrag im Verzug befindet, der mindestens eine volle Monatsmiete erreicht.

Eine Heilung der Kündigung durch nachträglich Zahlung ist zudem nicht möglich:
„Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf die ordentliche Kündigung kommt nicht in Betracht.“

BGH VIII ZR 107/12

Ausgleich von Mietrückständen unter Vorbehalt

Minderung von Mietzahlungen sind das gesetzlich geregelte Instrument, um auf Mängel der Mietsache zu reagieren. Viele Mieter wissen nicht, dass die Minderung gesetzlich quasi auf den Mangel folgt, wobei nur die Höhe der Minderung oft unklar ist. Voraussetzung der Minderung wegen Mietmängeln ist, daß der Mangel dem Vermieter bekannt ist und zwar konkret und nicht nur unbestimmt.

Der Mieter ist daher gut beraten, jeden Mangel schriftlich anzuzeigen. Der Vermieter sollte dann auf die Mängelanzeige reagieren.

Häufig kommt es vor, daß die Minderung zu hoch angesetzt oder ganz unberechtigt war. Sobald sich dies herausstellt, sind Mietrückstände entstanden, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen können, wenn dadurch die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Nachzahlung unter Vorbehalt:

In diesen Fällen sind Mieter, auch aufgrund falscher Beratung, häufig unsicher, ob und wie sie die Rückstände nachzahlen sollen. Sie zahlen dann oft „unter Vorbehalt“.

Vorbehaltszahlungen führen jedoch nicht unbedingt zu einer Erfüllung einer Schuld im rechtlichen Sinn. Das leuchtet ein, erfolgt die Zahlung ja in der Regel aus dem Grund, sich eine Hintertür offen zu halten, falls sich die Sachlage unerwartet doch noch ändern sollte.

Vorbehaltszahlungen lassen sich grob in zwei Kategorien einteilen:

– Vorbehalt wegen § 814 BGB: Der Schuldner behält sich die Rückforderung vor, wenn sich nach Zahlung herausstellen sollte, daß er zu leisten nicht verpflichtet war.
– Vorbehalt unter der Bedingung des Bestehens der Forderung: Im Ergebnis bestreitet der Schuldner das Bestehen der Forderung und fordert vom Gläubiger den Nachweis.

Ohne nähere Bezeichnung der Vorbehaltsleistung kann meiner Ansicht der Gläubiger nicht sicher sein, wie es sich verhält, so daß er die Leistung nicht an Erfüllung statt annehmen kann. Mit anderen Worten: Leistet ein Schuldner (hier: Mieter!) Mietschulden unter Vorbehalt ohne daß er klarstellt, welchen Vorbehalt er meint, besteht weiterhin die Gefahr, dass der Gläubiger die Erfüllung aufgrund dieser Unsicherheit ablehnt und der Mietrückstand nicht erledigt ist. Es kann danach immer noch ein kündigungsrelevanter Rückstand bestehen!

Da dieses Problem häufig in bereits geführten Rechtsstreiten aufkommt, sollte sich jede Seite gut beraten lassen, ob Erfüllung der Mietschulden eingetreten ist oder eine Kündigung noch ausgesprochen werden kann.

Kündigung wegen Stromdiebstahls

Allgemein wird ein Kündigungsgrund bejaht, wenn ein Mieter die Stromleitung anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht ohne dafür zu bezahlen.
Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn dem Vermieter hierdurch kein oder nur ein unerheblicher Nachteil erwächst. Beweispflichtig für die Stromentnahme soll der Vermieter sein.

Problematisch für die Einschätzung sind danach drei Punkte:
1. Was ist unter Anzapfen zu verstehen?
2. Wann ist ein Nachteil nicht mehr unerheblich?
3. Kann die Stromentnahme bewiesen werden?

In der Praxis ist der Sachverhalt meist nicht so eindeutig, daß ohne weiteres alle drei Punkte bejaht werden können.
(1) Problematisch kann etwa die Stromentnahme im Keller oder anderen Hausanschlüssen zum privaten Gebrauch sein, also dem Betrieb einer Kühlanlage oder um ein Ladegerät zu betreiben. Dann kann gestritten werden, ob ein Anzapfen vorliegt.

(2) Häufig wird übersehen, daß der Nachteil meist zu Lasten der anderen Mieter geht. Ein Schaden wird jedenfalls dann bei den anderen Mietern liegen, wenn die zunächst unerkannte Stromentnahme über den Hausstrom in die Betriebskosten eingeht. Da dann nicht nur die Vertragsbeziehung Mieter zu Vermieter berührt ist, ist die Schwelle der Erheblichkeit auch im Hinblick auf die Störung des Hausfriedens zu betrachten.

(3) Schließlich ist der Beweis der Stromentnahme als nicht dokumentierbarer Vorgang schwierig. Hier helfen meist nur Zeugenaussagen weiter.

Das Amtsgericht Neukölln hat wegen der Vertragsverletzung für die Kündigung eine vorherige Abmahnung für erforderlich gehalten.
In einem Fall des Amtsgerichts Potsdam hatte ein Mieter Strom entwendet um sein Badezimmer aufzuheizen. Das Landgericht Köln entschied in einem weiteren Fall gegen einen Mieter, der seinen Kühlschrank und das Telefon mit entwendeten Strom versorgte.

Stromdiebstahl rechtfertigt in aller Regel eine Kündigung. Maßgeblich ist wie immer der Einzelfall und die Schwere der Vertragsverletzung. Danach richtet sich, ob eine vorherige Abmahnung erforderlich ist.