Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.
Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.
Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand: (mehr …)
Aus der Praxis, Mietrecht, Recht nachgesehen
Für viele Mieter ist vermutlich noch in diesen Tagen die meist Ende des Jahres zugestellte Heizkostenabrechnung in Erinnerung. Die Energiekosten steigen zunehmend, auch wenn aufgrund der doch milden Winter der Verbrauch nicht steigt.
Doch nicht nur für die Mieter sind die Heizkosten ein Ärgernis, auch die Vermieter haben regelmäßig mit den Abrechnungen zu kämpfen. Die Abrechnung muss gemäß Heizkostenverordnung in aller Regel verbrauchsabhängig erstellt werden. Für die Installation eines Verbrauchsermittlungssystems, die Ermittlung der Ablesewerte und die eigentliche Abrechnung muss sich der Vermieter der Hilfe von Spezialisten bedienen. Er selbst ist nicht in der Lage, die Vorgaben der Heizkostenverordnung zu erfüllen.
Dies ist die Aufgabe der Energiedienstleister. Sie liefern in der Regel eigene Systeme der Verbrauchsermittlung für die Heizenergie und das Warmwasser: Warmwasserzähler, Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler etc.. Den Markt teilen sich im wesentlichen die großen Anbieter Techem, ISTA, Brunata und einige andere. Die Ermittlung der Verbrauchswerte wird oft an Subunternehmer ausgegliedert. Die Abrechnung anhand der Verbrauchswerte erfolgt dann wieder durch den Energiedienstleister.
Grund für die hohen Kosten der Energieversorgung sind nicht zuletzt die Nebenkosten, die z.B. aus der Miete der Verbrauchsermittlungsgeräte bestehen kann und aus den Kosten für die Abrechnung und die Verbrauchsermittlung. Der Anteil an den eigentlichen Heizkosten ist nicht unerheblich
Wenn die Abrechnung fehlerhaft ist, kann dies oft nur von ebensolchen Spezialisten erkannt werden. Der Unmut der Mieter für „gefühlte“ Ungerechtigkeiten und Unstimmigkeiten bekommt aber trotzdem der Vermieter ab. Zum Teil auch „zu Recht“. Denn der Vermieter bedient sich seines Dienstleisters als Erfüllungsgehilfen, was bedeutet, dass er sich dessen Fehler zurechnen lassen muss. Das große Problem ist regelmäßig, dass diese Fehler erst mit einiger Verzögerung erkannt werden, etwa durch Vergleich mit der nachfolgenden Abrechnung. Dann aber ist eine Regulierung oft nicht mehr möglich, da eine Korrektur der Abrechnung (wieder: in der Regel!) nur innerhalb eines Jahres nach Abschluß der Abrechnungsperiode möglich ist.
Das Landgericht Berlin hat nun in einem von mir betreuten Rechtstreit entschieden, dass der Energiedienstleister (unter bestimmten Umständen) für die Fehler der Abrechnung haftet. Die Abrechnungsfirma muss demnach den Schaden ersetzen, der dem Mieter durch die fehlerhafte Abrechung entsteht.
Dies gilt auch rückwirkend, da die Frist der Geltendmachung erst ab Kenntnis des Fehlers zu laufen beginnt.
Eine kurze Darstellung des Urteils habe ich in Das Grundeigentum, Heft 6, 2015, S. 358, veröffentlicht.
Der Energiedienstleister hat Berufung eingelegt. Es ist zu hoffen, dass das Urteil ein erster Schritt ist, nicht nur die Zuverlässigkeit und Transparenz der Abrechnungen zu fördern, sondern auch das Bewußtsein zu stärken, dass die Kosten der Verbrauchsermittlung im gemeinsamen Interesse von Mieter und Vermieter stehen.
Recht nachgesehen
In einem neu veröffentlichten Urteil vom 17. Februar 2012 hat der BGH bekräftigt, daß die Heizkostenverordnung auch für die Abrechnung der WEG bindend ist, selbst wenn dies weder durch Beschluß oder Vereinbarung so bestimmt wurde. Danach sind die Heizkosten zwingend nach den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kosten (Leistungsprinzip) abzurechnen, wie zuletzt hier bei uns besprochen wurde.
In die Jahresabrechnung sind gleichwohl die „abgeflossenen“ Kosten einzustellen. Der sich daraus ergebende Unterschied ist kenntlich zu machen:
„Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Un- terschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.“
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein
Hier das Urteil direkt vom BGH als .pdf
