Mietrecht, Recht nachgesehen
Der Spiegel berichtet hier über Beschwerden der Mieter von Vonovia über ihre Betriebskosten.
Vonovia scheint demnach die Dienstleistungen durch eigene Tochterfirmen ausführen zu lassen und dann an dadurch zu verdienen. Das wirft verschiedene Aspekte des Betriebskostenrechts auf, die der offensichtlich gut recherchierte meiner Ansicht nach nicht 100 % erfasst.
Grundsätzlich ist gegen die eigene Ausführung von Dienstleitungen, wie etwa Hauswartsdienste, Winterdienst oder Reinigung, durch den Eigentümer, die Hausverwaltung oder wie hier durch Tochtergesellschaft eines Konzerns nichts einzuwenden. Auch viele städtische Wohnungsbaugesellschaften befinden sich in dem Zielkonflikt, Dienstleistungen durch die eigenen, also ebenfalls städtischen, Betriebe ausführen zu müssen (Müllentsorgung, Wasserkosten etc.)
Nicht ganz richtig halte ich den vermittelten Eindruck, dass der Eigentümer / Verwalter ein drängendes Interesse daran hat, die Betriebskosten niedrig zu halten, um die Nettomiete höher anzusetzen. Der größere Vermieter hat zwar im Prinzip ein Interesse, die Kosten niedrig und damit die eigenen Wohnungen attraktiv zu halten. Die Komplexität verschlingt aber auch viel Manpower, die an anderer Stelle benötigt wird. Die Betriebskosten fallen da im Zweifel hinten weg, weil sie durch die Mieter bezahlt werden müssen.
Das Mietrecht ist stark reglementiert. Eine willkürliche Steigerung der Mieten, wie hier offenbar vorausgesetzt, ist nicht möglich. Es bestehen etliche Instrumente einer Beschränkung der Mieterhöhung, die der Immobilienwirtschaft zu streng sind und den Mietern und Sozialverbänden nicht weit genug.
Auch das Recht der Betriebskosten ist durch Gesetze und Rechtsprechung relativ stark eingeschränkt, so dass hier reine Willkür ausgeschlossen ist – was aber hohen Betriebskosten nicht entgegenwirkt. Tatsächlich sind hohe Betriebskosten meiner Ansicht nach die Folge einer falschen Reglementierung, die nicht die Mieter, sondern die rechtliche Einhegung der Kosten und die Wirtschaftsförderung im Blick hat. So halte ich die Einführung der Rauchmelder für einen Akt der Wirtschaftsförderung – es gab zuvor keine nennenswerten Probleme mit zu spät erkannten Bränden, die hierdurch verhindert worden wären. Der Mieter zahlt. Ähnlich ist es mit dem Wunsch von Lobbyisten und Politik smart meter einzuführen – positive und kostensparende Effekte sind nicht bekannt. Die großen Dienstleister drängen jedoch auf die Digitalisierung ihrer Geschäftsmodelle und benötigen hierzu Daten, viele Daten. Der smart meter ist ein Datenerhebungsgerät, damit die Daten dann weiter verwertet und verkauft werden können. Bezahlen soll das nach bisherigen Plänen wieder der Mieter. Die Hauswartskosten sind dagegen in den letzten Jahren gestiegen, weil die Rechtsprechung auf die häufigen Zweifel an den Kosten durch die Mieter reagierte und eine Nachweispflicht der Tätigkeiten gefordert haben. Das war durch den kleinen Handwerker nicht zu schaffen und hat größere Firmen gefördert, die eine eigene Verwaltung haben. Der einfache Hauswart mit günstiger Kostenstruktur wurde weitgehend verdrängt. Die Verwaltung der Hauswartstätigkeiten zahlen nun auch die Mieter. Ähnliches gibt es bei der Modernisierungsumlage zu berichten.
Ein weiterer Aspekt wäre das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss, wie es in dem Artikel angedeutet ist, eine starke Kostensteigerung erläutern. Wenn die Kosten so horrend wie in dem Artikel beschrieben steigen, also etwa 1900 % für den Winterdienst, dürften die Kosten weit über denen von Wettbewerbern liegen. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit wäre verletzt.
Grob gesagt läuft die Abrechnung der Betriebskosten wie folgt: Der Vermieter von Wohnungen muss ein Jahr nach Abschluss der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abgerechnet haben. Der Mieter muss innerhalb eines weiteren Jahres konkret gegen die Kostenpositionen Widerspruch einlegen. Hierzu muss er gegebenenfalls Einsicht in die Rechnungsunterlagen nehmen. Wenn der Mieter die Kosten für überhöht hält, muss er anhand von konkreten Beispielen und Berechnungen nachweisen, dass die Kosten weit über denen der Mitbewerber liegen. Manche Städte, wie Berlin, haben auch im Mietspiegel eine Auflistung der durchschnittlichen Betriebskostenpositionen. Daran kann man sich orientieren und bei einer weiten Überhöhung eine Erklärung verlangen. Dann wäre der Vermieter in der Pflicht nachzuweisen, warum er dennoch das Gebot der Wirtschaftlichkeit eingehalten hat.
Das Recht der Betriebskosten ist kompliziert und sollte in jeder Hinsicht stärker in den Fokus der Aufmerksamkeit rücken. Das zeigt auch der Artikel des Spiegel wieder.
Aus der Praxis
Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.1.2015, AZ 22 O 187/12) hatte den mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten Energiedienstleister durch Teilurteil zur Erteilung einer korrigierten Abrechnung für die Wohnanlage der Klägerinnen verpflichtet und mit Schlussurteil zum Schadensersatz in Höhe des Gesamtbetrags verurteilt, den die Mieter aufgrund der ursprünglich falschen Abrechnungen zu viel an die Klägerinnen gezahlt hatten. Die Mieter könnten die Rückzahlungen herausverlangen, da sie die Überschreitung der Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu vertreten hätten. Die Fehler der ursprünglichen Einzelabrechnungen waren weder aus diesen selbst, noch aus den Gesamtabrechnungen oder Abrechnungsunterlagen ersichtlich, da der Energiedienstleister innerhalb seines Abrechnungssystems falsche Werte so eingegeben hatte, dass die Abrechnung in sich schlüssig war, jedoch die Heizkosten auf die einzelnen Mieter falsch verteilt worden waren. Eine Verjährung war nicht eingetreten, da sich diese nach Werkvertragsregeln richte. (Kommentierung des Urteils nebst Anmerkung Kinne in GE 6/2015, S. 358). Und hier.
Hiergegen hatte der Energiedienstleister Berufung eingelegt.
Das Kammergericht hat die Berufung mit Urteil vom 1. Juli 2016 zurückgewiesen. (mehr …)
Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.
Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.
Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand: (mehr …)
Aus der Praxis
Die in 2014 eingeführte (Möglichkeit der Einführung einer) Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt reagiert auf die Einsicht, dass für viele Mieter, besonders Familien, das verfügbare Einkommen für angemessenen Wohnraum nicht mehr ausreicht und in begehrten städtischen Lagen eine für die Stadtplanung tödliche Monokultur befürchtet wird.
Teils waren die Erwartungen unrealistisch überzogen: Eine „Entspannung“ kann ein solches Gesetz zunächst gar nicht bewirken, da es nicht rückwirkend in die Gestaltung des Mietzinses eingreifen kann. Allenfalls für die Zukunft könnte der weitere Anstieg der Mieten aufgefangen werden.
Teils sind die Erwartungen jedoch auch ungerechtfertigt durch die Politik geweckt: eine Mogelpackung an Symbolpolitik, die es allen recht machen will und für gute Presse durch die oberflächliche Bedienung des Wählerwillens sorgt.
Grob dargestellt spaltet sich die Mietpreisbremse in zwei Maßnahmen auf:
- Wiedervermietung nach § 556d BGB: z.B.: Bayern § 1 a WoGeV Anlage 3
- Kappungsgrenze § 558 III BGB S. 1: max 20 % in 3 Jahren, S. 2 max 15 % in 3 Jahren, wenn § 558 III BGB, z.B. Bayern: § 1 b WoGeV Anlage 2
Fangen wir mit dem zweiten an. Die Kappungsgrenze ist das klassische Instrument, die Erhöhung der Miete innerhalb eines Vertragsverhältnisses zu deckeln. Der Gesetzgeber hatte sich für eine maximal möglich Anhebung der Miete um 20 % innerhalb von 3 Jahren entschieden. Mit der Reform in 2013 stellte er den Ländern frei, diese Grenze per Verordnung für die Dauer von jeweils 5 Jahren im Falle eines angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % zu senken. Diese Möglichkeit dürfte mittlerweile der Großteil der Länder auf die eine oder andere Art gezogen haben.
Auch die jetzt als Erleichterung für die Mieterseite in der Presse kommentierte Entscheidung des BGH zum AZ: VIII ZR 217/14 zur Kappungsgrenze stellt nur die Entscheidungsfreiheit der Politik über die Ausweisung der Gebiete mit angespanntem Wohnungmarkt fest. Der politische Entscheidungsträger hätte „weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum“, was lediglich dokumentiert, dass es sich – natürlich und richtig – um einen politischen Steuerungsprozess der sozialen Marktwirtschaft unter Abwägung der Interessen des Einzelnen (Bestand und Sicherung des Eigentums) und der Interessen der Allgemeinheit (Notwendigkeit von bezahlbarem Wohnraum) handelt.
Die erste Variante der Mietpreisbremse ist wesentlich diffiziler: § 556 d BGB regelt die Mieterhöhung bei Beginn des Mietverhältnisses. Hier steht es den Ländern wieder frei durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, mit der Folge, dass dort „die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen“ darf. Die Beweislast trägt der Mieter in aller Regel als derjenige, der eine günstigere Miete begehrt. Auch wenn es in vielen Großstädten bereits Mietspiegel als Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete gibt, ist die Beweislage alles andere als eindeutig. Viele Mietspiegel werden mit dem Argument angegriffen, dass sie nicht die realistischen Preise wiedergeben. In aller Regel handelt es sich (natürlich) um die politisch motivierte Festlegung von Vergleichsmieten, an der die regionalen Akteure des Wohnungsmarktes (Stadt- / Kreispolitik, Wohnungseigentümer, Mietervertretung) mitwirken.
Zusätzlich regelt § 556 e BGB für Wohnungen mit Erstbezug vor dem 1. Oktober 2014, dass eine Überschreitung jedenfalls bis zur Höhe der zuvor für die Wohnung vereinbarten Miete nicht zu beanstanden ist.
Aus diesen Gründen wird es dem Mieter als Anspruchsteller hier in besonderem Maße schwer fallen, seiner Beweislast für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzukommen.
Die bereits übliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen um 20, bzw. 15 % stellt ein übliches und in der Rechtspraxis vertrautes Instrument der Mietpreisgestaltung dar. Die Kappung von 10 % bei neuen Vermietungen dürfte sich dagegen in der Praxis als nur schwer durchführbar erweisen. Insgesamt stellen sich die verschiedenen Einzelregelungen im Mieterhöhungsrecht als nur noch vom Fachmann beherrschbar da. Es wäre die Politik auch daran zu erinnern, dass hier, wie etwa auch insbesondere bei Fragen des Betriebskostenrechts die symbolische Regelungen von Detailaspekten häufig erhöhte Folgekosten z.B. für Verwaltung oder Rechtsberatung provozieren.
Update: Mit Urteil vom 29. März 2017 hat das Landgericht Berlin über eine Klage auf Rückzahlung wegen Überschreitung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn entschieden. Das ausführliche Urteil nimmt Stellung zu allen Rechtsfragen, insbesondere aber zu der Anwendung des Berliner Mietspiegels als geeigneten Beurteilungsmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.
Aus der Praxis, Mietrecht, Recht nachgesehen
Für viele Mieter ist vermutlich noch in diesen Tagen die meist Ende des Jahres zugestellte Heizkostenabrechnung in Erinnerung. Die Energiekosten steigen zunehmend, auch wenn aufgrund der doch milden Winter der Verbrauch nicht steigt.
Doch nicht nur für die Mieter sind die Heizkosten ein Ärgernis, auch die Vermieter haben regelmäßig mit den Abrechnungen zu kämpfen. Die Abrechnung muss gemäß Heizkostenverordnung in aller Regel verbrauchsabhängig erstellt werden. Für die Installation eines Verbrauchsermittlungssystems, die Ermittlung der Ablesewerte und die eigentliche Abrechnung muss sich der Vermieter der Hilfe von Spezialisten bedienen. Er selbst ist nicht in der Lage, die Vorgaben der Heizkostenverordnung zu erfüllen.
Dies ist die Aufgabe der Energiedienstleister. Sie liefern in der Regel eigene Systeme der Verbrauchsermittlung für die Heizenergie und das Warmwasser: Warmwasserzähler, Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler etc.. Den Markt teilen sich im wesentlichen die großen Anbieter Techem, ISTA, Brunata und einige andere. Die Ermittlung der Verbrauchswerte wird oft an Subunternehmer ausgegliedert. Die Abrechnung anhand der Verbrauchswerte erfolgt dann wieder durch den Energiedienstleister.
Grund für die hohen Kosten der Energieversorgung sind nicht zuletzt die Nebenkosten, die z.B. aus der Miete der Verbrauchsermittlungsgeräte bestehen kann und aus den Kosten für die Abrechnung und die Verbrauchsermittlung. Der Anteil an den eigentlichen Heizkosten ist nicht unerheblich
Wenn die Abrechnung fehlerhaft ist, kann dies oft nur von ebensolchen Spezialisten erkannt werden. Der Unmut der Mieter für „gefühlte“ Ungerechtigkeiten und Unstimmigkeiten bekommt aber trotzdem der Vermieter ab. Zum Teil auch „zu Recht“. Denn der Vermieter bedient sich seines Dienstleisters als Erfüllungsgehilfen, was bedeutet, dass er sich dessen Fehler zurechnen lassen muss. Das große Problem ist regelmäßig, dass diese Fehler erst mit einiger Verzögerung erkannt werden, etwa durch Vergleich mit der nachfolgenden Abrechnung. Dann aber ist eine Regulierung oft nicht mehr möglich, da eine Korrektur der Abrechnung (wieder: in der Regel!) nur innerhalb eines Jahres nach Abschluß der Abrechnungsperiode möglich ist.
Das Landgericht Berlin hat nun in einem von mir betreuten Rechtstreit entschieden, dass der Energiedienstleister (unter bestimmten Umständen) für die Fehler der Abrechnung haftet. Die Abrechnungsfirma muss demnach den Schaden ersetzen, der dem Mieter durch die fehlerhafte Abrechung entsteht.
Dies gilt auch rückwirkend, da die Frist der Geltendmachung erst ab Kenntnis des Fehlers zu laufen beginnt.
Eine kurze Darstellung des Urteils habe ich in Das Grundeigentum, Heft 6, 2015, S. 358, veröffentlicht.
Der Energiedienstleister hat Berufung eingelegt. Es ist zu hoffen, dass das Urteil ein erster Schritt ist, nicht nur die Zuverlässigkeit und Transparenz der Abrechnungen zu fördern, sondern auch das Bewußtsein zu stärken, dass die Kosten der Verbrauchsermittlung im gemeinsamen Interesse von Mieter und Vermieter stehen.
