Nichtigkeit eines WEG-Beschlusses
Mit einem beachtlichen Urteil vom 19. Juli vergangenen Jahres hat der Bundesgerichtshof über die Nichtigkeit eines WEG-Beschlusses befunden.
Die Wohnungseigentümer, jedenfalls zwei von drei, hatten die Absicht, im Gemeinschaftseigentum, dem Gartenbereich des Gebäudes, jeweils Fahrrad- / Geräteschuppen aufzustellen und diese zur alleinige Nutzung der jeweiligen Sondereigentümer zuzuweisen. Für das so zugewiesene Sondernutzungsrecht über das Gemeinschaftseigentum hatte man zudem – im gleichen Beschluss – bestimmt, eine Kompensation über jeweils 10,- € pro Monat an die jeweils anderen Parteien auszukehren.
Die letzte Regelung hatten zwei von drei offenbar für erforderlich erachtet, da der dritte Eigentümer mit der Regelung nicht einverstanden war. Das Rechtsempfinden drängte den nutzungswilligen Sondereigentümern die Idee auf, dem Dritten eine Kompensation für die entzogene Nutzungsmöglichkeit zuzugestehen.
So wurde es dann auf der Eigentümerversammlung gemacht, ein Beschluss über die zwei Regelungsinhalte mit der Mehrheit der Eigentümer (hier 2 von 3). Der Dritte im Bunde hatte (vermutlich) die Anfechtungsfrist versäumt und auf Nichtigkeit des Beschlusses geklagt.
Amtsgericht und Landgericht hielten die Regelung für unbedenklich. § 20 Abs. 1 WEG weise der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz zu, über bauliche Veränderungen durch Beschluss zu bestimmen – auch wenn das faktisch ein Sondernutzungsrecht für den jeweiligen Sondereigentümer bedeutet. § 20 Abs. 1 WEG gehe somit § 19 WEG vor! Un dies selbst dann, wenn über eine Nutzungsregelung eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG getroffen worden war.
Das bestätigt der BGH. Die Ausführungen des BGH hierzu sind hinzunehmen, überzeugen aber nicht in ganzer Linie. Denn es hält Differenzierungen für richtig, die unserer Ansicht nach dem durchschnittlichen Rechtsempfinden nur schwer vermittelbar sind. Vor allem kommt es zum Widerspruch zwischen Beschlüssen, die nur im Beschlussbuch zu finden sind (und vorrangig sein sollen) und Vereinbarungen, die im Grundbuch eingetragen werden mussten.
Der BGH hält den Beschluss dennoch für nichtig.
Denn zusammen mit der baulichen Veränderung wurde eine Kompensation der faktischen Zuweisung eines Sondernutzungsrechts beschlossen. Dafür fehlte aber den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Denn zweifellos bindet dieser Beschluss über eine Kompensation die Wohnungseigentümer.
Da den Wohnungseigentümern für die Regelung einer Kompensationszahlung die Beschlusskompetenz fehlte und der Beschluss in einem gefasst wurde, erstreckte sich die Nichtigkeit auf den gesamten Beschluss. Eine Heilung, eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses in Auslegung nach dem hypothetischen Parteiwillen kommt nicht in Betracht, da hierfür objektive Anhaltspunkte vorliegen müssen für die Annahme, dass der Beschluss über die Sondernutzungsrechte auch ohne die Kompensation gelten solle. Das heißt, das Gericht kann sich das vielleicht denken, es muss aber zwingend objektiv erkennbar sein, dass auch die Wohnungseigentümer bei Fassung des Beschlusses sich so etwas gedacht haben und nicht etwa das Gegenteil. Solche Anhaltspunkte könnten etwa im Protokoll zu finden sein.
Besser wäre es gewesen, den Beschluss aufzuspalten und separat zu fassen. Das ist zwar mühsam, trägt aber dazu bei, das Gewollte genau zu bestimmen, nichts zu vermengen und durch zu vielen Details letztlich Unklarheiten zu schaffen. Keep it super simple!
Das Urteil des BGH enthält eine Reihe von Abwägungen, die zeigen, wie schwierig auch für den Fachmann die Abfassung von Beschlüssen sein kann. Gut gemeint ist selten gut gemacht.
