Recht nachgesehen
Es gibt eine Episode bei Fontane, ich kann nicht mehr sagen, wo genau, da beschreibt er den brandenburgischen Charakter, als einen, der ohne viel Ehrgeiz in den Tag hineinlebt und davon träumt, einen Klumpen Gold in der Heimaterde zu finden.
Daran erinnern die Umstände, die einem Beschluß des OLG Stuttgart zu Grunde zu liegen scheinen. In dieser Entscheidung wurde ein Makler zur Rückzahlung seines Honorars wegen Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags verurteilt.
Ein Berliner Ehepaar hatte offenbar auf die Offenbarung einer Wahrsagerin hin, sie würden im Lotto gewinnen, den Entschluß gefasst, ein Anwesen für 1.900.000,- € (!) zu erwerben, oder vielmehr die Weissagung zum Anlaß zu nehmen, dem Makler und dem Verkäufer weis zu machen, sie seien solvente Vertragspartner.
Das geht natürlich nicht, so das OLG:
„3. Die Käufer haben die Pflicht zur Aufklärung über ihre Zahlungsunfähigkeit (bei Kaufpreis von 1.9 Millionen Euro), wenn die einzige Chance, den Kaufpreis aufbringen zu können, in einem (wegen Voraussage einer Wahrsagerin erhofften) Lottogewinn in Millionenhöhe besteht.“
Der Verkäufer hat den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Hierfür braucht der getäuschte Verkäufer die Gründe in der Rücktritterklärung nicht eigens bezeichnen.
„2. Die das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung begründenden Umstände müssen nicht in der Rücktrittserklärung aufgeführt werden.“
Wegen der Rückabwicklung hat der Makler die erhaltene Provision zurück erhalten:
„1. Es besteht ein Anspruch auf Rückzahlung des Maklerhonorars nach Rücktritt des Verkäufers vom vermittelten Grundstückskaufvertrag, wenn er diesen Vertrag statt den Rücktritt zu erklären auch wegen arglistiger Täuschung der Käufer über ihre Zahlungsfähigkeit hätte anfechten können.“
(OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.12.2011 – 3 U 135/11)
Auch wenn die Umstände mit geweissagtem Lottogewinn etwas kurios erscheinen: Die Fälle eines Kaufs von Immobilien aufgrund von nicht vorhandenen oder eingebildetem Vermögen sind nicht selten. Das größere praktische Problem ist dann meist, den Besitz über die Immobilie wieder zu erlangen.
Aus der Praxis, Recht nachgesehen
sind ein (un-)beliebtes Thema zwischen den Mietparteien und daher einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht. Der gesetzliche Normalfall geht davon aus, daß der Vermieter die Sorge um sein Eigentum übernimmt und daher alle Arbeiten, die an die Substanz des Gebäudes gehen, selbst ausführt. Da aber der Mieter meist eine eigene Dekoration der Wohnung wünscht, enthalten die Mietverträge im Regelfall Klauseln, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen, d.h. die Arbeiten an dem oberflächlichen Erscheinungsbild der Wohnung im Inneren des Gebäudes auszuführen hat. Es entsteht dann zwangsläufig ein Aufeinandertreffen des gesetzlichen Leitbilds und der vereinabrten Regelungen zwischen Mieter und Vermieter. Der Streit über die Auslegung dieser gegensätzlichen Regelungen haben den Bundesgerichtshof zu vielen Urteilen veranlasst, die häufig zu Lasten der Vermieter gingen.
Danach können folgende unwirksame Klauseln in Mietverträgen auftreten, die sich aber immer nur im Einzelfall anhand der im Mietvertrag geregelten Vereinbarung entscheiden lassen. Es führen in der Regel zur Unwirksamkeit der Klausel:
1. Ein starrer Fristenplan zur Ausführung der SchRep.
2. Isolierte Endrenovierungsklauseln.
3. Kombination von Endrenovierung und turnusmäßig vorzunehmenden Schönheitsreparaturen.
4. Quotenabgeltungsklausel, wenn starre Quoten zur Abgeltung bei Auszug vor Ablauf des Fristenplans vereinbart sind.
5. Ausführungsklauseln, die den Mieter einseitig festlegen:
– Ausführung „wie bisher“, Materialwahl unangemessen beschränkt, Farbwahl eingeschränkt,
– Klausel enthält keine Beschränkung auf die Innenseiten der Fenster.
6. Handwerkerklausel, wenn dem Mieter darf durch die Formulierung „… ausführen zu lassen“, die Möglichkeit genommen werde, die SchRep selbst auszuführen.
Die Aufstellung kann nur einen Eindruck vermitteln, wo die Fallstricke bei der Gestaltung des Mietvertrags und die Rechte des Mieters liegen.
Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß nicht zu hohe Anforderungen an die Darlegung von Lärmbeeinträchtigungen zu stellen sind: Ein ausführliches Lärmprotokoll sei nicht nötig. Wenn jetzt mitunter die Erstellung eines Lärmprotokolls für entbehrlich gehalten wird, ist der Mieter schlecht beraten!
Die Entscheidung ist wie üblich vor dem konkreten Sachverhalt zu sehen: Im Streit war eine Minderung wegen des Lärms, der in einer Wohnungseigentumsanlage durch Gäste von Ferienwohnungen verursacht wurde:
„Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.“ (BGH zum AZ: VIII ZR 155/11)
Der Mieter ist trotz der Urteils schlecht beraten, wenn daraus geschlossen wird, er habe Lärmbeeinträchtigungen nicht mehr darzulegen.
Der Mieter bleibt in der Darlegungslast oder, wie es in dem Urteil heißt: „… genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt“.
Der Mieter ist danach gut beraten, weiterhin ein Lärmprotokoll zu führen, um den konkreten Sachmangel und die Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Mietsache exemplarisch darzulegen. Nach dem Urteil wird aber vermutlich ein dauerhaftes Lärmprotokoll über das Ausmaß, d.h. die Protokollierung jedes einzelnen Vorkommnisses nicht mehr erforderlich sein.
