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Kündigung wegen Stromdiebstahls

Allgemein wird ein Kündigungsgrund bejaht, wenn ein Mieter die Stromleitung anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht ohne dafür zu bezahlen.
Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn dem Vermieter hierdurch kein oder nur ein unerheblicher Nachteil erwächst. Beweispflichtig für die Stromentnahme soll der Vermieter sein.

Problematisch für die Einschätzung sind danach drei Punkte:
1. Was ist unter Anzapfen zu verstehen?
2. Wann ist ein Nachteil nicht mehr unerheblich?
3. Kann die Stromentnahme bewiesen werden?

In der Praxis ist der Sachverhalt meist nicht so eindeutig, daß ohne weiteres alle drei Punkte bejaht werden können.
(1) Problematisch kann etwa die Stromentnahme im Keller oder anderen Hausanschlüssen zum privaten Gebrauch sein, also dem Betrieb einer Kühlanlage oder um ein Ladegerät zu betreiben. Dann kann gestritten werden, ob ein Anzapfen vorliegt.

(2) Häufig wird übersehen, daß der Nachteil meist zu Lasten der anderen Mieter geht. Ein Schaden wird jedenfalls dann bei den anderen Mietern liegen, wenn die zunächst unerkannte Stromentnahme über den Hausstrom in die Betriebskosten eingeht. Da dann nicht nur die Vertragsbeziehung Mieter zu Vermieter berührt ist, ist die Schwelle der Erheblichkeit auch im Hinblick auf die Störung des Hausfriedens zu betrachten.

(3) Schließlich ist der Beweis der Stromentnahme als nicht dokumentierbarer Vorgang schwierig. Hier helfen meist nur Zeugenaussagen weiter.

Das Amtsgericht Neukölln hat wegen der Vertragsverletzung für die Kündigung eine vorherige Abmahnung für erforderlich gehalten.
In einem Fall des Amtsgerichts Potsdam hatte ein Mieter Strom entwendet um sein Badezimmer aufzuheizen. Das Landgericht Köln entschied in einem weiteren Fall gegen einen Mieter, der seinen Kühlschrank und das Telefon mit entwendeten Strom versorgte.

Stromdiebstahl rechtfertigt in aller Regel eine Kündigung. Maßgeblich ist wie immer der Einzelfall und die Schwere der Vertragsverletzung. Danach richtet sich, ob eine vorherige Abmahnung erforderlich ist.

Die ordnungsgemäße Zustellung: Einwurf-Einschreiben

Im Streit um die Beweiskraft eines Einwurf-Einschreibens für den Zugang einer Willenserklärung hat der BGH in einem aktuellen Urteil sich deutlich in Richtung der Befürworter einer hinreichenden Beweiskraft durch ein Einwurf-Einschreiben orientiert.
Mit Urteil vom 25.01.2012 – VIII ZR 95/11 – haben die Richter entschieden, daß der Zugang einer Willenserklärung durch ein Einwurf-Einschreiben an ein Postfach gewährleistet sei.

Bereits vorher hatte das LG Saarbrücken in einem Einwurf-Einschreiben einen hinreichenden Anscheinsbeweis gesehen, den der bestreitende Empfänger qualifiziert begegnen müsse:
„Beim Einwurfeinschreiben genügt der Auslieferungsbeleg nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises für den Beweis des rechtzeitigen Zugangs, wenn das ordnungsgemäße Zustellungsverfahren vom Zusteller eingehalten worden ist.“ (was im Ergebenis nur durch Zeugenvernahme des Zustellers ermittelt werden kann.)
(OLG Saarbrücken, Urteil vom 20.03.2007 – 4 U 83/06; OLG-Report Saarbrücken 2007, 601; über IBR 2007, S. 601)

Ganz anders dagegen die Ansicht der 67. Kammer des Landgerichts Berlin:

Ein Beispiel für die Unzulänglichkeit der uns umgebenden Institutionen und Personen sieht dagegen das Landgericht Berlin, das in einem Hinweisbeschluß ein Einwurf-Einschreiben als nicht zum Zugangsbeweis geeignet befand.

„Beim Einwurf-Einschreiben wird die Sendung nicht gegen Unterschrift an den Empfänger persönlich ausgehändigt. Die Ablieferung erfolgt vielmehr durch Einwurf der Sendung in den Briefkasten des Empfängers. Unmittelbar vor dem Einwurf zieht der Postmitarbeiter das so genannte Peel-Off-Label, das zur Identifizierung der Sendung dient, von dieser ab und klebt es auf den so vorbereiteten, auf die eingeworfene Sendung bezogenen Einlieferungsbeleg. Auf diesem Beleg bestätigt der Postmitarbeiter nach dem Einwurf  mit seiner Unterschrift und Datumsangabe die Zustellung.

So die Theorie. In der Praxis scheinen sich bisweilen die Mitarbeiter der Post die Arbeit dadurch zu erleichtern, dass sie die Peel-off-Label bereits in der örtlichen Poststelle von den Sendungen lösen und die Belege ausfüllen, um die Sendungen dann mit der normalen Post auszuliefern. Diese Vorgehensweise lag einem Fall zugrunde, den das Landgericht Potsdam (Urteil vom 27. Juli 20000 – 11 S 233/99) zu entscheiden hatte:

„Die Kammer weist darauf hin, dass sich nach dem ersten Anschein der Eintrag in dem als Anlage K 4 vorgelegten Postausgangsbuch vom 30. September 2008 auf ihr Schreiben vom 29. September 2008, in welchem sie die Aufrechnung erklärt, bezieht. Gleiches gilt für die in Anlage K 5 vorgelegte Auskunft der Deutschen Post vom 26. August 2010. Dieses Schreiben stellt zur Überzeugung der Kammer aber noch keinen Beweis des Zugangs der Sendung beim Beklagten dar. Hier wäre es gegebenenfalls Sache der Klägerin unter Beweisantritt vorzutragen, welcher Mitarbeiter der Post in welcher Form die Sendung zugestellt hat.“

(LG Berlin 67 S 478/10 – Hinweis vom  19.01.2011)

Der Hinweis der Kammer bedeutet im Ergebnis, daß jedenfalls in Mietsachen eine Zustellung durch Einwurf-Einschreiben nicht nachgewiesen werden kann.

Die Post jedenfalls ist keine große Hilfe. Sie verweigert mit Verweis auf den Datenschutz nach persönlicher Anfrage regelmäßig die Herausgabe der Namen der Zusteller. Die elektronisch gespeicherten Daten werden zudem nur noch sechs Monate vorgehalten. Dem Nachweis der Zustellung ist damit nicht mehr gedient.

Wie hatte eine Richterin über einen anderen Zusteller erklärt: Der Briefzusteller ist gerichtsbekannt unzuverlässig: Es war der von der Justiz beauftragte Zustelldienst.

Es bleibt zu hoffen, daß die überzogenen Anforderungen der 67. Kammer des Landgerichts Berlin an den Nachweis einer Zustellung nicht Schule machen.

Umlage von Betriebskosten im Gewerbe

Auch im Gewerbe ist darauf zu achten, daß die Umlage der Kosten für die Betriebskostenpositionen im Einzelnen mit dem Mieter vereinbart werden. Ein allgemeiner Hinweis im Mietvertrag auf die Kostentragungspflicht der für den Betrieb des Gebäudes anfallenden Kosten reicht hierfür nicht aus.

Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen.

OLG Schleswig, Urteil vom 10.02.2012 – 4 U 7/11

Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung durch den Untermieter.

Trau, Schau, Wem

Die Kündigung des Vertragsverhältnisses wegen erheblicher vertragswidriger Nutzung der Mietwohnung durch den Untermieter wirkt auch gegen den Hauptmieter. Er hat sich das Verschulden seines Untermieters zurechnen zu lassen.

Der Untermieter hat in erheblichen Ausmaß Cannabispflanzen in der Wohnung angebaut, so daß eine Straftat vorlag. Die Kündigung war daher nach Ansicht des Gerichts aufgrund erheblicher vertragswidriger Nutzung gerechtfertigt. Eine Abmahnung sei nicht nötig gewesen.

Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die übrigen Mieter vor den Auswirkungen einer Canabisplantage in dem Gebäude zu schützen.

Der Hauptmieter habe sich die vertragswidrige Nutzung zurechnen zu lassen, auch wenn er keine Kenntnis davon hatte.

AG Hamburg-Altona, Urteil v. 14.2.2012, 316 C 275/11.

Heizkosten in der WEG

In einem neu veröffentlichten Urteil vom 17. Februar 2012 hat der BGH bekräftigt, daß die Heizkostenverordnung auch für die Abrechnung der WEG bindend ist, selbst wenn dies weder durch Beschluß oder Vereinbarung so bestimmt wurde. Danach sind die Heizkosten zwingend nach den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kosten (Leistungsprinzip) abzurechnen, wie zuletzt hier bei uns besprochen wurde.

In die Jahresabrechnung sind gleichwohl die „abgeflossenen“ Kosten einzustellen. Der sich daraus ergebende Unterschied ist kenntlich zu machen:

„Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Un- terschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.“
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein

Hier das Urteil direkt vom BGH als .pdf

Räumung der Wohnung auch gegen erwachsene Kinder?

Immer wieder kommt es in der Praxis vor, daß bei vorliegendem Räumungstitel gegen den oder die Mieter eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher eingestellt wird, wenn sich herausstellt, daß erwachsene Kinder in der Wohnung leben oder Untermieter.

Grundsätzlich muß gegen jeden Besitzer der Wohnung ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegen. Dies gilt unabhängig davon, ob dieser Besitzer auch Partei des Vertragsverhältnisses oder überhaupt im Mietvertrag benannt ist.

Probleme gibt es immer wieder vor allem bei Untermietern, Lebensgefährten und Verwandten: Ehegatten und erwachsenen Kindern.

Der (in der Wohnung lebende) Ehegatte ist Mitbesitzer, gegen ihn muß ein eigener vollstreckbarer Titel vorliegen.

Anders hat das Landgericht Berlin zu den während des Mietverhältnisses erwachsen gewordenen Kindern entschieden: Erwachsene Kinder sind danach Besitzdiener. Sie haben kein eigenes Recht auf Innehaltung des Besitzes, wenn ein eigenes Besitzverhältnis nicht begründet wurde:

„Die Kinder der Mieter bleiben auch nach Erreichen der Volljährigkeit in der Regel Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob diese unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisses volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar ist. Allein ein zunächst erfolgter Auszug und späterer Rückzug in die elterliche Wohnung stellt jedoch keine nach außen erkennbare Änderung der Besitzverhältnisse dar. Auch in diesem Fall kann eine Wiederaufnahme des volljährigen Kindes in den Haushalt der Eltern – wofür es vielerlei Gründe geben kann – erfolgen, so dass diese wie bereits vor dem Auszug Besitzdiener sind.“ (LG Berlin, E vom 17.10.2011 – 51 T 589/11. Mitgeteilt im Grundeigentum 2011, S. 1555 und IBR-Online)

Die Entscheidung schützt den Vermieter vor der Unkenntnis, welche Familienmitglieder außer dem Ehegatten die Wohnung noch nutzen.

Auf der anderen Seite werden danach Kinder weniger geschützt als dies bei Untermietern der Fall ist, von denen der Vermieter im Zweifel gar keine Kenntnis hat.

Da wird (noch?) mit zweierlei Maß gemessen.