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Mängel? Vermieter ist in der Beweispflicht!

Grundsätzlich ist der Vermieter für Mängel der Mietsache verantwortlich, wenn diese aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammen. Dies ist üblicherweise der Fall, wenn ein bauseitiger Mangel vorliegt, d.h. ein Mangel (Feuchtigkeit, Schimmelbildung etc.) aufgrund fehlerhafter Bauausführung oder mangelhafter Baumaterialien entstanden ist.

Problematisch wird dies allerdings aufgrund einer von den Gerichten bis zum Bundesgerichtshof angenommenen Beweispflicht des Vermieters, die davon abgeleitet wird, dass nur er die notwendigen Informationen über die Bausubstanz hält. Der Vermieter muss demnach beweisen, dass ein Mangel nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschaft- und Obhutsbereich der Mieter (BGH XII ZR 272/97). Dies führte in Zweifelsfällen dazu, dass das Mieterverhalten von den Gerichten nur dann als beachtlich angesehen wird, wenn der Mieter den Mangel ganz oder weit überwiegend selbst zu verantworten hat. Diesen Nachweis zu führen kann dem Vermieter regelmäßig dann nicht gelingen, wenn auch nur nachrangige Probleme der Bausubstanz bestehen. So reicht es für die Einstandpflicht des Vermieters sogar aus, wenn trotz des Nachweises einer für die Zeit der Erstellung des Bauwerks ordnungsgemäßen Bauausführung eine Wärmebrücke gutachterlich festgestellt wird. (Vorliegendes Urteil des Amtsgerichts Spandau 6 C 99/14, bestätigt durch Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 67 S 295/14).

Es spielt danach keine Rolle, ob das Bauwerk auch nach den Ausführungen des Sachverständigen den Anforderungen an den Wärmeschutz entspricht. Wenn also das Mieterverhalten und eine bauartbedingt problematische Konstruktion zusammen für die Bildung eines Mangels ursächlich sind, hat der Vermieter nachzuweisen, dass die Ursache aus seiner Sphäre gering ist und das Mieterverhalten ausschlaggebend.
Dem kann bei problematischen Wohnungen entgegengewirkt werden, indem frühzeitig gehandelt wird, z.B. bereits mietvertraglich eine besondere Sorgfaltspflicht des Mieters aufgrund bekannter Wärmebrücken vereinbart wird.

Energiedienstleister haftet für falsche Abrechnung

Für viele Mieter ist vermutlich noch in diesen Tagen die meist Ende des Jahres zugestellte Heizkostenabrechnung in Erinnerung. Die Energiekosten steigen zunehmend, auch wenn aufgrund der doch milden Winter der Verbrauch nicht steigt.

Doch nicht nur für die Mieter sind die Heizkosten ein Ärgernis, auch die Vermieter haben regelmäßig mit den Abrechnungen zu kämpfen. Die Abrechnung muss gemäß Heizkostenverordnung in aller Regel verbrauchsabhängig erstellt werden. Für die Installation eines Verbrauchsermittlungssystems, die Ermittlung der Ablesewerte und die eigentliche Abrechnung muss sich der Vermieter der Hilfe von Spezialisten bedienen. Er selbst ist nicht in der Lage, die Vorgaben der Heizkostenverordnung zu erfüllen.

Dies ist die Aufgabe der  Energiedienstleister. Sie liefern in der Regel eigene Systeme der Verbrauchsermittlung für die Heizenergie und das Warmwasser: Warmwasserzähler, Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler etc.. Den Markt teilen sich im wesentlichen die großen Anbieter Techem, ISTA, Brunata und einige andere. Die Ermittlung der Verbrauchswerte wird oft an Subunternehmer ausgegliedert. Die Abrechnung anhand der Verbrauchswerte erfolgt dann wieder durch den Energiedienstleister.
Grund für die hohen Kosten der Energieversorgung sind nicht zuletzt die Nebenkosten, die z.B. aus der Miete der Verbrauchsermittlungsgeräte bestehen kann und aus den Kosten für die Abrechnung und die Verbrauchsermittlung. Der Anteil an den eigentlichen Heizkosten ist nicht unerheblich

Wenn die Abrechnung fehlerhaft ist, kann dies oft nur von ebensolchen Spezialisten erkannt werden. Der Unmut der Mieter für „gefühlte“ Ungerechtigkeiten und Unstimmigkeiten bekommt aber trotzdem der Vermieter ab. Zum Teil auch „zu Recht“. Denn der Vermieter bedient sich seines Dienstleisters als Erfüllungsgehilfen, was bedeutet, dass er sich dessen Fehler zurechnen lassen muss. Das große Problem ist regelmäßig, dass diese Fehler erst mit einiger Verzögerung erkannt werden, etwa durch Vergleich mit der nachfolgenden Abrechnung. Dann aber ist eine Regulierung oft nicht mehr möglich, da eine Korrektur der Abrechnung (wieder: in der Regel!) nur innerhalb eines Jahres nach Abschluß der Abrechnungsperiode möglich ist.

Das Landgericht Berlin hat nun in einem von mir betreuten Rechtstreit entschieden, dass der Energiedienstleister (unter bestimmten Umständen) für die Fehler der Abrechnung haftet. Die Abrechnungsfirma muss demnach den Schaden ersetzen, der dem Mieter durch die fehlerhafte Abrechung entsteht.
Dies gilt auch rückwirkend, da die Frist der Geltendmachung erst ab Kenntnis des Fehlers zu laufen beginnt.

Eine kurze Darstellung des Urteils habe ich in Das Grundeigentum, Heft 6, 2015, S. 358, veröffentlicht.

Der Energiedienstleister hat Berufung eingelegt. Es ist zu hoffen, dass das Urteil ein erster Schritt ist, nicht nur die Zuverlässigkeit und Transparenz der Abrechnungen zu fördern, sondern auch das Bewußtsein zu stärken, dass die Kosten der Verbrauchsermittlung im gemeinsamen Interesse von Mieter und Vermieter stehen.

Haltung von Wildtieren in der Wohnung …

… kann eine Kündgung rechtfertigen.

Die Ausübung unseres Berufes bringt immer wieder neue Sachverhalte mit sich. Kaum ein Fall ist wie der andere. Während der BGH zuletzt die Rechte von Mietern gestärkt hat, die ein Haustier in ihrer Wohnung halten wollen, bleibt die Frage offen, was als  Haustier angesehen werden kann.

Vorliegend wurde ich beauftragt, die Kündigung eines Mietvertrags zu prüfen, da die Mieterin in der Wohnung Igel hielt und auf Abmahnungen nicht reagierte. Das vordergründig vielleicht gutgemeinte Engagement führte zunächst zu Beschwerden der Nachbarn in dem Mehrfamilienhaus: Es verbreitete sich erheblicher Wildtiergeruch. Zudem stieß die Haltung von Igeln in Käfigen in einer Mietwohnung auch auf Bedenken, ob dies artgerecht wäre.

Die Kündigung wurde vom Amtsgericht Spandau für wirksam erklärt und die Mieterin zur Räumung der Wohnung verurteilt. Unser Erfolg wird nun auch in der Presse gewürdigt und findet Aufnahme in die Rubrik Panorama des Spiegel.
Die Mieterin hat Berufung gegen das Urteil eingelegt. Demnächst wird sich daher das Landgericht Berlin mit der Sache befassen.

Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsrückstands einer Miete

Die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs beschränken sich auf die zwei Varianten:
– Rückstand in Höhe eines Betrags der zwei Monatsmieten erreicht oder
– Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages, der eine Monatsmiete übersteigt.

Fraglich war, welcher Betrag für die Kündigung zur gesetzlichen Frist ausreichen soll.

Da die fristlose Kündigung an engere Bedingungen geknüpft sein muss, als die fristgemäße Kündigung, war lange Zeit streitig, welcher Rückstand hierfür ausreichen sollte.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden:

„In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.“

Eine erhebliche Vertragsverletzung, welche zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt, ist nach dem Urteil des BGH danach gegeben, wenn sich der Mieter über einem Monat mit einem Betrag im Verzug befindet, der mindestens eine volle Monatsmiete erreicht.

Eine Heilung der Kündigung durch nachträglich Zahlung ist zudem nicht möglich:
„Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf die ordentliche Kündigung kommt nicht in Betracht.“

BGH VIII ZR 107/12

Heizkostenablesung zu Lasten der Mieter?

In der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung findet sich am 9. Feb. 2014 ein Bericht über die Tätigkeit der Dienstleister für die Erstellung der Heizkostenabrechnungen.

Ista, Techem und Brunata-Metrona teilen sich im wesentlichen einen Markt, der außergewöhnliche Gewinnmargen verspricht und zwischenzeitlich von einer oligopolistischen Marktstruktur beherrscht wird. Richtig ist auch, dass die Frage der Verbrauchsermittlung in der Heizkostenabrechnung einen für den Mieter wesentlichen Kostenfaktor ausmacht. Diese Tatsachen werden in der Presse immer wieder aufgenommen, ohne jedoch die rechtlichen und politischen Ursachen in den Blick zu nehmen.

Entsprechendes gilt im Übrigen überall dort, wo Verbrauchserfassung auf den Mieter umgelegt wird, also derzeit bei Wasser und möglicherweise in Zukunft bei der Verbrauchserfassung des Stroms durch SmartMeter.

Im Gegensatz zu der Ankündigung in dem aktuellen Artikel der FAS (oder z.B. Spiegel und Welt) werden die Ursachen und Konsequenzen dieser Abhängigkeiten von den großen Anbietern dabei nicht in den Blick genommen.

Maßgebend ist die politische Weichenstellung für den Zwang zur Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung (Heizung und Warmwasser) durch den Erlaß der Heizkostenverordnung. Danach gilt für Vermieter in Häusern mit einer zentralen Versorgung mit Heizenergie die Pflicht zur Verbrauchserfassung. Nur für Mietverhältnisse in Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann das anders geregelt werden. Entsprechendes gilt für Wohnungseigentumsanlagen.
Hintergrund der gesetzlichen Regelung mag die Bemühung sein, über die verbrauchsabhängige Abrechnung ein Bewußtsein für das eigene Heizverhalten zu schaffen, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass ohne direkte Anbindung des eigenen Verhaltens an die entstehenden Kosten ein Lerneffekt der Verbraucher nicht eintritt. Das ist natürlich richtig. Wenn in größeren Wohnanlagen die Heizkosten auf die genutzten Quadratmeter umgerechnet werden, spiegelt sich das Heizverhalten nicht im Geldbeutel. Es bedürfte eines kollektiven Bewußtseins oder einer höheren Sensibilität für die Konsequenzen des eigenen Verhaltens. Die Erfahrung im Mietrecht zeigt, daß beides zwar vorhanden ist, jedoch in der Regel wenig ausgeprägt. Gerade bei hohen Verbrauchswerten stellt sich immer wieder heraus, dass Mieter keinerlei Gefühl und Vorstellung für den effektiven Umgang mit Energie haben.

Der Mieter hat faktisch aber keinen Einfluß auf die Kosten, nur auf den Verbrauch, weshalb der erwünschte Effekt m.E. nicht wirklich eintritt oder nur dort besteht, wo ein entsprechendes Bewußtsein ohnehin existiert.

Problematisch ist u.a., dass der Vermieter mit der Pflicht zur Verbrauchserfassung keinerlei Anreize erhält, diese Kosten niedrig zu halten. Er hat die Pflicht und die Arbeit, aber keinen Mehrwert. Seine Mühen, die Kosten niedrig zu halten, werden ihm nicht entlohnt. Dem Mieter bleiben die Kosten. Die Rechtsprechung begrenzt zwar den Anteil der Verbrauchserfassung an den Gesamtkosten der Heizkosten durch die Figur des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes. Dieser besagt jedoch lediglich, dass die Mehrkosten in Relation zu dem Nutzen stehen müssen. Maßgeblich hierfür ist – aufgrund der Tatsache, dass der Verbrauch i.d.R. ermittelt werden muss – der marktübliche Preis. Damit schließt sich der Kreis einer Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Ermittlung von Heizkosten, deren Durchsetzung die Interessen der Nutzer nicht berücksichtigt: Der Markt wird bestimmt von wenigen Marktführern, die den Preis festsetzen. Der Vertragspartner hat kein Interesse an der Kostensenkung und der Nutzer keinen Einfluß.

Diese Problematik besteht wegen der grundsätzlichen schlechten Stellung des Verursachungsprinzips, das regelmäßig zugunsten von Wirtschafts- und Wachstumsförderung zurücktreten muss. Das gilt insofern, als der Verursacher aus dem Kreislauf der Kosten-Nutzen ausgenommen ist. Der Mieter als Verbraucher hat tatsächlich keinerlei Einfluß auf die Kosten. Ihm bleibt nur die persönliche Einschränkung des Verbrauchs. Eine direkte Kopplung der Verursachung / Nutzung an die Kostenentwicklung besteht nicht. Im Gegenteil. Ob Wasser, Energiekosten oder Strom: Die Interessen der Versorgungsunternehmen und die Sorge um die Erhaltung der Grundversorgung stehen als Wirtschaftsförderung vor den Interessen der Nutzer. Der Bürger zahlt jedoch auf diese Weise doppelt über die Kostensteigerungen und die teils erheblichen Steuervergünstigungen. Am Beispiel der SmartMeter für das Monitoring der Stromkosten dräut das nächste Unheil für den Verbraucher sowohl aus der Perspektive der Kosten, wie des Datenschutzes. Eine Studie von Ernst&Young hebt den Lateral-Gewinn der Einführung dieser Meßinstrumente für weitere Anbieter hervor. Wenn sich auch die Einführung der SmartMeter nicht rechne, so kann durch geldwerte Kooperation mit Herstellern von Haushaltsgeräten, IT- und Telekomunikationsunternehmen, Gebäudetechnik etc. pp ein positiver Effekt erzielt werden: vulgo durch Verkauf und Verwertung der Nutzerdaten. Daten deren Generierung dem Nutzer nur Kosten verursacht (Ernst&Young, Kosten-Nutzen-Analyse für einen flächendeckenden Einsatz intelligenter Zähler, 2013, etwa S. 135). Der Verbaucher wird doppelt geleimt.

Sozialpolitisch ist die Entwicklung völlig absurd, wenn bei den Sozialleistungen die so bedingte Kostensteigerung für Heizung, Wasser und Strom ungeprüft erstattet werden.

Ärgerlich ist, dass der Gesetzgeber die Kostensteigerungen bedenkenlos auf die Nutzer abwälzt. Der Mieter hat so nicht s von der Ersparnis des Verbrauchs, wenn die Gebühren sich in einem kartell-ähnlichen Markt unkontrolliert entwickeln. Hier ist die Gebühr einer willkürlich herausgezogenen Heizkostenabrechnung von 2009: 378 € für Verbrauchserfassung, 525 € für Miete Heizkostenverteiler und 230 für Miete Warmwasserzähler für ein Gebäude mit 550 m2 Wohnfläche. Die Verbrauchsermittlungskosten machten damit über 10 % der eigentlichen Wärmekosten.
Es wäre zudem ein Irrglauben, hier nur an Mieter zu denken. Betroffen wird in der Regel jeder sein, der nicht (nur) sein eigen Häuschen bewohnt. Verbraucherschutz und Nachhaltigkeit sieht anders aus.

Vorenthalten und Veruntreuen von Arbeitsentgelt

Arbeitgeber haben in aller Regel Beiträge des Arbeitnehmers zur Sozialversicherung abzuführen.

Um diesen ( und anderen) Pflichten zu entgehen, wird anstelle des Arbeitsvertrags häufig eine andere vertragliche Bindung gewählt, die dennoch die Ausführung bestimmter Arbeiten für den Arbeitgeber gewährleisten. Zuletzt bekannt geworden ist die Bindung der „Arbeitnehmer“ über Werkverträge. Die Leistungen werden dann meist über BGB-Gesellschaften am Ort des Arbeitgebers /  Bestellers oder Unternehmers erbracht.

Hinsichtlich des Straftatbestandes des § 266 a StGB, Vorenthalten und Veruntreuen von Arbeitsentgelt, hat der BGH mit Beschluss vom 27. September 2011 – 1 StR 399/11 entschieden, dass es für die Beurteilung der Pflicht zur Leistung der Sozialversicherungsbeiträge durch den Arbeitgeber nicht auf die vertragliche Konstruktion, sondern auf die objektiven Kriterien ankommt.

Unter anderem heißt es in dem Urteil: „Das wesentliche Merkmal des Arbeitsverhältnisses besteht darin, dass jemand während einer bestimmten Zeit für einen anderen nach dessen Weisung Leistungen erbringt, für die er als Gegenleistung eine Vergütung erhält.“

Wie auch in vielen freien Berufen (Ärzte, Architekten, Steuerberater, Rechtsanwälte) kommt es dann für die Beurteilung auf die Frage an, ob die jeweilige Person in der Arbeitszeitgestaltung im Wesentlichen frei war.

Aufgrund der hohen Strafdrohung des § 266a StGB ist nach dieser Rechtsprechung des BGH jeder Arbeitgeber vor der Vereinbarung einer „Zusammenarbeit“ gut beraten, das Vertragsverhältnis zu prüfen, und zu überlegen, ob seine Ansprüche nicht vielmehr auf einer Umgehung eines Arbeitsverhältnisses hinauslaufen.