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BGH lockert Rechtsprechung zu Betriebskosten

Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.

Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.

Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand: (mehr …)

Mietpreisbremse – Wohnungsmarktpolitik

Die in 2014 eingeführte (Möglichkeit der Einführung einer) Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt reagiert auf die Einsicht, dass für viele Mieter, besonders Familien, das verfügbare Einkommen für angemessenen Wohnraum nicht mehr ausreicht und in begehrten städtischen Lagen eine für die Stadtplanung tödliche Monokultur befürchtet wird.
Teils waren die Erwartungen unrealistisch überzogen: Eine „Entspannung“ kann ein solches Gesetz zunächst gar nicht bewirken, da es nicht rückwirkend in die Gestaltung des Mietzinses eingreifen kann. Allenfalls für die Zukunft könnte der weitere Anstieg der Mieten aufgefangen werden.
Teils sind die Erwartungen jedoch auch ungerechtfertigt durch die Politik geweckt: eine Mogelpackung an Symbolpolitik, die es allen recht machen will und für gute Presse durch die oberflächliche Bedienung des Wählerwillens sorgt.

Grob dargestellt spaltet sich die Mietpreisbremse in zwei Maßnahmen auf:

  1. Wiedervermietung nach § 556d BGB: z.B.: Bayern § 1 a WoGeV Anlage 3
  2. Kappungsgrenze § 558 III BGB S. 1: max 20 % in 3 Jahren, S. 2 max 15 % in 3 Jahren, wenn § 558 III BGB, z.B. Bayern: § 1 b WoGeV Anlage 2

Fangen wir mit dem zweiten an. Die Kappungsgrenze ist das klassische Instrument, die Erhöhung der Miete innerhalb eines Vertragsverhältnisses zu deckeln. Der Gesetzgeber hatte sich für eine maximal möglich Anhebung der Miete um 20 % innerhalb von 3 Jahren entschieden. Mit der Reform in 2013 stellte er den Ländern frei, diese Grenze per Verordnung für die Dauer von jeweils 5 Jahren im Falle eines angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % zu senken. Diese Möglichkeit dürfte mittlerweile der Großteil der Länder auf die eine oder andere Art gezogen haben.

Auch die jetzt als Erleichterung für die Mieterseite in der Presse kommentierte Entscheidung des BGH zum AZ: VIII ZR 217/14 zur Kappungsgrenze stellt nur die Entscheidungsfreiheit der Politik über die Ausweisung der Gebiete mit angespanntem Wohnungmarkt fest. Der politische Entscheidungsträger hätte „weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum“, was lediglich dokumentiert, dass es sich – natürlich und richtig – um einen politischen Steuerungsprozess der sozialen Marktwirtschaft unter Abwägung der Interessen des Einzelnen (Bestand und Sicherung des Eigentums) und der Interessen der Allgemeinheit (Notwendigkeit von bezahlbarem Wohnraum) handelt.

Die erste Variante der Mietpreisbremse ist wesentlich diffiziler: § 556 d BGB regelt die Mieterhöhung bei Beginn des Mietverhältnisses. Hier steht es den Ländern wieder frei durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, mit der Folge, dass dort „die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen“ darf. Die Beweislast trägt der Mieter in aller Regel als derjenige, der eine günstigere Miete begehrt. Auch wenn es in vielen Großstädten bereits Mietspiegel als Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete gibt, ist die Beweislage alles andere als eindeutig. Viele Mietspiegel werden mit dem Argument angegriffen, dass sie nicht die realistischen Preise wiedergeben. In aller Regel handelt es sich  (natürlich) um die politisch motivierte Festlegung von Vergleichsmieten, an der die regionalen Akteure des Wohnungsmarktes (Stadt- / Kreispolitik, Wohnungseigentümer, Mietervertretung) mitwirken.
Zusätzlich regelt § 556 e BGB für Wohnungen mit Erstbezug vor dem 1. Oktober 2014, dass eine Überschreitung jedenfalls bis zur Höhe der zuvor für die Wohnung vereinbarten Miete nicht zu beanstanden ist.
Aus diesen Gründen wird es dem Mieter als Anspruchsteller hier in besonderem Maße schwer fallen, seiner Beweislast für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzukommen.

Die bereits übliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen um 20, bzw. 15 % stellt ein übliches und in der Rechtspraxis vertrautes Instrument der Mietpreisgestaltung dar. Die Kappung von 10 % bei neuen Vermietungen dürfte sich dagegen in der Praxis als nur schwer durchführbar erweisen. Insgesamt stellen sich die verschiedenen Einzelregelungen im Mieterhöhungsrecht als nur noch vom Fachmann beherrschbar da. Es wäre die Politik auch daran zu erinnern, dass hier, wie etwa auch insbesondere bei Fragen des Betriebskostenrechts die symbolische Regelungen von Detailaspekten häufig  erhöhte Folgekosten z.B. für Verwaltung oder Rechtsberatung provozieren.

Update: Mit Urteil vom 29. März 2017 hat das Landgericht Berlin über eine Klage auf Rückzahlung wegen Überschreitung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn entschieden. Das ausführliche Urteil nimmt Stellung zu allen Rechtsfragen, insbesondere aber zu der Anwendung des Berliner Mietspiegels als geeigneten Beurteilungsmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Mängel? Vermieter ist in der Beweispflicht!

Grundsätzlich ist der Vermieter für Mängel der Mietsache verantwortlich, wenn diese aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammen. Dies ist üblicherweise der Fall, wenn ein bauseitiger Mangel vorliegt, d.h. ein Mangel (Feuchtigkeit, Schimmelbildung etc.) aufgrund fehlerhafter Bauausführung oder mangelhafter Baumaterialien entstanden ist.

Problematisch wird dies allerdings aufgrund einer von den Gerichten bis zum Bundesgerichtshof angenommenen Beweispflicht des Vermieters, die davon abgeleitet wird, dass nur er die notwendigen Informationen über die Bausubstanz hält. Der Vermieter muss demnach beweisen, dass ein Mangel nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschaft- und Obhutsbereich der Mieter (BGH XII ZR 272/97). Dies führte in Zweifelsfällen dazu, dass das Mieterverhalten von den Gerichten nur dann als beachtlich angesehen wird, wenn der Mieter den Mangel ganz oder weit überwiegend selbst zu verantworten hat. Diesen Nachweis zu führen kann dem Vermieter regelmäßig dann nicht gelingen, wenn auch nur nachrangige Probleme der Bausubstanz bestehen. So reicht es für die Einstandpflicht des Vermieters sogar aus, wenn trotz des Nachweises einer für die Zeit der Erstellung des Bauwerks ordnungsgemäßen Bauausführung eine Wärmebrücke gutachterlich festgestellt wird. (Vorliegendes Urteil des Amtsgerichts Spandau 6 C 99/14, bestätigt durch Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 67 S 295/14).

Es spielt danach keine Rolle, ob das Bauwerk auch nach den Ausführungen des Sachverständigen den Anforderungen an den Wärmeschutz entspricht. Wenn also das Mieterverhalten und eine bauartbedingt problematische Konstruktion zusammen für die Bildung eines Mangels ursächlich sind, hat der Vermieter nachzuweisen, dass die Ursache aus seiner Sphäre gering ist und das Mieterverhalten ausschlaggebend.
Dem kann bei problematischen Wohnungen entgegengewirkt werden, indem frühzeitig gehandelt wird, z.B. bereits mietvertraglich eine besondere Sorgfaltspflicht des Mieters aufgrund bekannter Wärmebrücken vereinbart wird.

Energiedienstleister haftet für falsche Abrechnung

Für viele Mieter ist vermutlich noch in diesen Tagen die meist Ende des Jahres zugestellte Heizkostenabrechnung in Erinnerung. Die Energiekosten steigen zunehmend, auch wenn aufgrund der doch milden Winter der Verbrauch nicht steigt.

Doch nicht nur für die Mieter sind die Heizkosten ein Ärgernis, auch die Vermieter haben regelmäßig mit den Abrechnungen zu kämpfen. Die Abrechnung muss gemäß Heizkostenverordnung in aller Regel verbrauchsabhängig erstellt werden. Für die Installation eines Verbrauchsermittlungssystems, die Ermittlung der Ablesewerte und die eigentliche Abrechnung muss sich der Vermieter der Hilfe von Spezialisten bedienen. Er selbst ist nicht in der Lage, die Vorgaben der Heizkostenverordnung zu erfüllen.

Dies ist die Aufgabe der  Energiedienstleister. Sie liefern in der Regel eigene Systeme der Verbrauchsermittlung für die Heizenergie und das Warmwasser: Warmwasserzähler, Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler etc.. Den Markt teilen sich im wesentlichen die großen Anbieter Techem, ISTA, Brunata und einige andere. Die Ermittlung der Verbrauchswerte wird oft an Subunternehmer ausgegliedert. Die Abrechnung anhand der Verbrauchswerte erfolgt dann wieder durch den Energiedienstleister.
Grund für die hohen Kosten der Energieversorgung sind nicht zuletzt die Nebenkosten, die z.B. aus der Miete der Verbrauchsermittlungsgeräte bestehen kann und aus den Kosten für die Abrechnung und die Verbrauchsermittlung. Der Anteil an den eigentlichen Heizkosten ist nicht unerheblich

Wenn die Abrechnung fehlerhaft ist, kann dies oft nur von ebensolchen Spezialisten erkannt werden. Der Unmut der Mieter für „gefühlte“ Ungerechtigkeiten und Unstimmigkeiten bekommt aber trotzdem der Vermieter ab. Zum Teil auch „zu Recht“. Denn der Vermieter bedient sich seines Dienstleisters als Erfüllungsgehilfen, was bedeutet, dass er sich dessen Fehler zurechnen lassen muss. Das große Problem ist regelmäßig, dass diese Fehler erst mit einiger Verzögerung erkannt werden, etwa durch Vergleich mit der nachfolgenden Abrechnung. Dann aber ist eine Regulierung oft nicht mehr möglich, da eine Korrektur der Abrechnung (wieder: in der Regel!) nur innerhalb eines Jahres nach Abschluß der Abrechnungsperiode möglich ist.

Das Landgericht Berlin hat nun in einem von mir betreuten Rechtstreit entschieden, dass der Energiedienstleister (unter bestimmten Umständen) für die Fehler der Abrechnung haftet. Die Abrechnungsfirma muss demnach den Schaden ersetzen, der dem Mieter durch die fehlerhafte Abrechung entsteht.
Dies gilt auch rückwirkend, da die Frist der Geltendmachung erst ab Kenntnis des Fehlers zu laufen beginnt.

Eine kurze Darstellung des Urteils habe ich in Das Grundeigentum, Heft 6, 2015, S. 358, veröffentlicht.

Der Energiedienstleister hat Berufung eingelegt. Es ist zu hoffen, dass das Urteil ein erster Schritt ist, nicht nur die Zuverlässigkeit und Transparenz der Abrechnungen zu fördern, sondern auch das Bewußtsein zu stärken, dass die Kosten der Verbrauchsermittlung im gemeinsamen Interesse von Mieter und Vermieter stehen.

Haltung von Wildtieren in der Wohnung …

… kann eine Kündgung rechtfertigen.

Die Ausübung unseres Berufes bringt immer wieder neue Sachverhalte mit sich. Kaum ein Fall ist wie der andere. Während der BGH zuletzt die Rechte von Mietern gestärkt hat, die ein Haustier in ihrer Wohnung halten wollen, bleibt die Frage offen, was als  Haustier angesehen werden kann.

Vorliegend wurde ich beauftragt, die Kündigung eines Mietvertrags zu prüfen, da die Mieterin in der Wohnung Igel hielt und auf Abmahnungen nicht reagierte. Das vordergründig vielleicht gutgemeinte Engagement führte zunächst zu Beschwerden der Nachbarn in dem Mehrfamilienhaus: Es verbreitete sich erheblicher Wildtiergeruch. Zudem stieß die Haltung von Igeln in Käfigen in einer Mietwohnung auch auf Bedenken, ob dies artgerecht wäre.

Die Kündigung wurde vom Amtsgericht Spandau für wirksam erklärt und die Mieterin zur Räumung der Wohnung verurteilt. Unser Erfolg wird nun auch in der Presse gewürdigt und findet Aufnahme in die Rubrik Panorama des Spiegel.
Die Mieterin hat Berufung gegen das Urteil eingelegt. Demnächst wird sich daher das Landgericht Berlin mit der Sache befassen.

Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsrückstands einer Miete

Die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs beschränken sich auf die zwei Varianten:
– Rückstand in Höhe eines Betrags der zwei Monatsmieten erreicht oder
– Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages, der eine Monatsmiete übersteigt.

Fraglich war, welcher Betrag für die Kündigung zur gesetzlichen Frist ausreichen soll.

Da die fristlose Kündigung an engere Bedingungen geknüpft sein muss, als die fristgemäße Kündigung, war lange Zeit streitig, welcher Rückstand hierfür ausreichen sollte.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden:

„In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.“

Eine erhebliche Vertragsverletzung, welche zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt, ist nach dem Urteil des BGH danach gegeben, wenn sich der Mieter über einem Monat mit einem Betrag im Verzug befindet, der mindestens eine volle Monatsmiete erreicht.

Eine Heilung der Kündigung durch nachträglich Zahlung ist zudem nicht möglich:
„Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf die ordentliche Kündigung kommt nicht in Betracht.“

BGH VIII ZR 107/12