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Schriftformklausel zur Vertragsänderung: Dauerbrenner im Gewerbemietrecht

Die Schriftformklausel ist insbesondere im Gewerbemietrecht ein Dauerbrenner der juristischen Auseinandersetzung. Von ihr hängt meist die Vertragsdauer und die Möglichkeit einer kurzfristigen vorzeitigen Kündigung ab.

Nach § 550 BGB ist ein Vertrag, der über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden soll, zwingend in schriftlicher Form zu vereinbaren. Liegt keine Schriftform vor, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge der gesetzlichen Kündigungsfristen. Das liegt im Gewerbemietrecht häufig nicht im Sinne zumindest einer der Vertragsparteien.

Die Schriftform kann jedoch relativ einfach gestört werden: Jeder Nachtrag, jede vertragsrelevante Sondervereinbarung, die nicht in Schriftform geschlossen wird, schlägt auf das Grundwerk durch. Damit wären auch die etwaig vereinbarten längeren Vertragslaufzeiten nach § 550 BGB unwirksam. Daher werden Gewerbemietverträge meist schriftlich geschlossen und mit einer Klausel versehen, dass Änderungen ebenfalls nur in Schriftform erfolgen dürfen. (mehr …)

Energiedienstleister haftet für falsche Abrechnung, 2

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.1.2015, AZ 22 O 187/12) hatte den mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten Energiedienstleister durch Teilurteil zur Erteilung einer korrigierten Abrechnung für die Wohnanlage der Klägerinnen verpflichtet und  mit Schlussurteil zum Schadensersatz in Höhe des Gesamtbetrags verurteilt, den die Mieter aufgrund der ursprünglich falschen Abrechnungen zu viel an die Klägerinnen gezahlt hatten. Die Mieter könnten die Rückzahlungen herausverlangen, da sie die Überschreitung der Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu vertreten hätten. Die Fehler der ursprünglichen Einzelabrechnungen waren weder aus diesen selbst, noch aus den Gesamtabrechnungen oder Abrechnungsunterlagen ersichtlich, da der Energiedienstleister innerhalb seines Abrechnungssystems falsche Werte so eingegeben hatte, dass die Abrechnung in sich schlüssig war, jedoch die Heizkosten auf die einzelnen Mieter falsch verteilt worden waren. Eine Verjährung war nicht eingetreten, da sich diese nach Werkvertragsregeln richte. (Kommentierung des Urteils nebst Anmerkung Kinne in GE 6/2015, S. 358). Und hier.

Hiergegen hatte der Energiedienstleister Berufung eingelegt.

Das Kammergericht hat die Berufung mit Urteil vom 1. Juli 2016 zurückgewiesen. (mehr …)

BGH lockert Rechtsprechung zu Betriebskosten

Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.

Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.

Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand: (mehr …)