Die Schriftformklausel ist insbesondere im Gewerbemietrecht ein Dauerbrenner der juristischen Auseinandersetzung. Von ihr hängt meist die Vertragsdauer und die Möglichkeit einer kurzfristigen vorzeitigen Kündigung ab.
Nach § 550 BGB ist ein Vertrag, der über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden soll, zwingend in schriftlicher Form zu vereinbaren. Liegt keine Schriftform vor, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge der gesetzlichen Kündigungsfristen. Das liegt im Gewerbemietrecht häufig nicht im Sinne zumindest einer der Vertragsparteien.
Die Schriftform kann jedoch relativ einfach gestört werden: Jeder Nachtrag, jede vertragsrelevante Sondervereinbarung, die nicht in Schriftform geschlossen wird, schlägt auf das Grundwerk durch. Damit wären auch die etwaig vereinbarten längeren Vertragslaufzeiten nach § 550 BGB unwirksam. Daher werden Gewerbemietverträge meist schriftlich geschlossen und mit einer Klausel versehen, dass Änderungen ebenfalls nur in Schriftform erfolgen dürfen.
Diese vereinbarte Schriftformerfordernis widerspricht jedoch dem Vorrang der Individualabrede: Eine Einschränkung der zwischen den Vertragsparteien auch nachträglich vereinbarten Vertragsinhalte durch Formularklauseln ist aber nicht zulässig.
Also verwendet man im Gewerbemietrecht mehr oder minder komplizierte Klauseln, die gewährleisten sollen, dass auch Individualabreden in schriftlicher Form geschlossen werden müssen, um den an die Schriftformklausel gebundenen Vertragszweck einer langen Vertragslaufzeit nicht zu gefährden: die sogenannte doppelte Schriftformklausel.
Auch das geht im Zweifel nicht, urteilt der Bundesgerichtshof, kürzlich wieder mit Entscheidung vom 25. Januar 2017: Eine doppelte Schriftformklausel kann im entschiedenen Falle der formularvertraglichen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualabrede eine mündliche Vertragsabrede nicht ausschließen.
Die Gestaltung von Gewerbemietrecht, insbesondere die Gestaltung langfristiger Mietverträge zeigt sich daher häufig als wirtschaftliches Risiko, das nicht nur zum Vertragsschluss, sondern auch während der gesamten Vertragslaufzeit bedacht werden muss. Denn das zu Grunde liegende Problem ist die Frage der Bindung eines zukünftigen Erwerbers an die Abrede der ursrpünglichen Vertragsparteien.
