Grundsätzlich ist der Vermieter für Mängel der Mietsache verantwortlich, wenn diese aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammen. Dies ist üblicherweise der Fall, wenn ein bauseitiger Mangel vorliegt, d.h. ein Mangel (Feuchtigkeit, Schimmelbildung etc.) aufgrund fehlerhafter Bauausführung oder mangelhafter Baumaterialien entstanden ist.
Problematisch wird dies allerdings aufgrund einer von den Gerichten bis zum Bundesgerichtshof angenommenen Beweispflicht des Vermieters, die davon abgeleitet wird, dass nur er die notwendigen Informationen über die Bausubstanz hält. Der Vermieter muss demnach beweisen, dass ein Mangel nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschaft- und Obhutsbereich der Mieter (BGH XII ZR 272/97). Dies führte in Zweifelsfällen dazu, dass das Mieterverhalten von den Gerichten nur dann als beachtlich angesehen wird, wenn der Mieter den Mangel ganz oder weit überwiegend selbst zu verantworten hat. Diesen Nachweis zu führen kann dem Vermieter regelmäßig dann nicht gelingen, wenn auch nur nachrangige Probleme der Bausubstanz bestehen. So reicht es für die Einstandpflicht des Vermieters sogar aus, wenn trotz des Nachweises einer für die Zeit der Erstellung des Bauwerks ordnungsgemäßen Bauausführung eine Wärmebrücke gutachterlich festgestellt wird. (Vorliegendes Urteil des Amtsgerichts Spandau 6 C 99/14, bestätigt durch Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 67 S 295/14).
Es spielt danach keine Rolle, ob das Bauwerk auch nach den Ausführungen des Sachverständigen den Anforderungen an den Wärmeschutz entspricht. Wenn also das Mieterverhalten und eine bauartbedingt problematische Konstruktion zusammen für die Bildung eines Mangels ursächlich sind, hat der Vermieter nachzuweisen, dass die Ursache aus seiner Sphäre gering ist und das Mieterverhalten ausschlaggebend.
Dem kann bei problematischen Wohnungen entgegengewirkt werden, indem frühzeitig gehandelt wird, z.B. bereits mietvertraglich eine besondere Sorgfaltspflicht des Mieters aufgrund bekannter Wärmebrücken vereinbart wird.
