Minderung von Mietzahlungen sind das gesetzlich geregelte Instrument, um auf Mängel der Mietsache zu reagieren. Viele Mieter wissen nicht, dass die Minderung gesetzlich quasi auf den Mangel folgt, wobei nur die Höhe der Minderung oft unklar ist. Voraussetzung der Minderung wegen Mietmängeln ist, daß der Mangel dem Vermieter bekannt ist und zwar konkret und nicht nur unbestimmt.
Der Mieter ist daher gut beraten, jeden Mangel schriftlich anzuzeigen. Der Vermieter sollte dann auf die Mängelanzeige reagieren.
Häufig kommt es vor, daß die Minderung zu hoch angesetzt oder ganz unberechtigt war. Sobald sich dies herausstellt, sind Mietrückstände entstanden, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen können, wenn dadurch die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Nachzahlung unter Vorbehalt:
In diesen Fällen sind Mieter, auch aufgrund falscher Beratung, häufig unsicher, ob und wie sie die Rückstände nachzahlen sollen. Sie zahlen dann oft „unter Vorbehalt“.
Vorbehaltszahlungen führen jedoch nicht unbedingt zu einer Erfüllung einer Schuld im rechtlichen Sinn. Das leuchtet ein, erfolgt die Zahlung ja in der Regel aus dem Grund, sich eine Hintertür offen zu halten, falls sich die Sachlage unerwartet doch noch ändern sollte.
Vorbehaltszahlungen lassen sich grob in zwei Kategorien einteilen:
– Vorbehalt wegen § 814 BGB: Der Schuldner behält sich die Rückforderung vor, wenn sich nach Zahlung herausstellen sollte, daß er zu leisten nicht verpflichtet war.
– Vorbehalt unter der Bedingung des Bestehens der Forderung: Im Ergebnis bestreitet der Schuldner das Bestehen der Forderung und fordert vom Gläubiger den Nachweis.
Ohne nähere Bezeichnung der Vorbehaltsleistung kann meiner Ansicht der Gläubiger nicht sicher sein, wie es sich verhält, so daß er die Leistung nicht an Erfüllung statt annehmen kann. Mit anderen Worten: Leistet ein Schuldner (hier: Mieter!) Mietschulden unter Vorbehalt ohne daß er klarstellt, welchen Vorbehalt er meint, besteht weiterhin die Gefahr, dass der Gläubiger die Erfüllung aufgrund dieser Unsicherheit ablehnt und der Mietrückstand nicht erledigt ist. Es kann danach immer noch ein kündigungsrelevanter Rückstand bestehen!
Da dieses Problem häufig in bereits geführten Rechtsstreiten aufkommt, sollte sich jede Seite gut beraten lassen, ob Erfüllung der Mietschulden eingetreten ist oder eine Kündigung noch ausgesprochen werden kann.
