Wurde die Miete berechtigt gemindert, so bezieht sich die Minderung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die Bruttomiete. Aus diesem Grund war lange im Streit, welche Auswirkungen dies auf die Betriebskostenabrechnungen hätte: Da mit der Bruttomiete auch die Vorauszahlungen berechtigt gemindert sind, müsse dies auf die Betriebskostenabrechnungen durchschlagen.
Im letzten Jahr hat nun der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden:
Ist die Miete gemindert, berechnet sich eine etwaige Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung dergestalt, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des im betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden.
Damit berechnet sich die Nachforderung wie folgt:
Nettomiete plus abgerechnete BK minus Minderungsbetrag minus geleistete Zahlungen.
Der Minderungsbetrag ermittelt sich aus der berechtigt in Anspruch genommenen Minderungsquote von der Nettomiete plus der abgerechnete BK. Oder anders gewendet: Die Jahresbruttomiete bestimmt sich aus der Nettomiete zuzüglich der nach Abrechnungsreife abgerechneten tatsächlichen Betriebskosten. Davon wird die Minderungsquote abgezogen, wodurch sich die für das Jahr geschuldete Miete ergibt. Davon werden die tatsächlich insgesamt geleisteten Mietzahlungen abgezogen.
Nachtrag aufgrund von Nachfragen:
Der BGH stellt der Bruttomiete die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen gegenüber.
Die Bruttomiete ist dabei jedoch nicht als Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen zu verstehen, da diese nicht die tatsächlich angefallenen Betriebskosten repräsentieren. Die Bruttomiete setzt sich also aus Jahresnettomiete zuzüglich der tatsächlichen Betriebskosten laut Abrechnung zusammen. Hiervon werden dann die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen abgerechnet.
Die Berechnung führt immer wieder zu Schwierigkeiten im Einzelnen. Es ist daher zu empfehlen, im Zweifel professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.
