Die Kosten für die Beauftragung eines Anwalts können nicht immer gegenüber dem Schuldner durchgesetzt werden. Zeitpunkt und Art des Auftrags spielen dabei eine Rolle, aber z.B. auch, ob Fachberatung durch eine professionelle Hausverwaltung zur Verfügung steht.
So werden die Kosten für die Anfertigung der Kündigung durch einen Anwalt für einen professionellen Vermieter von den Gerichten in einfachen Fällen nicht selten verweigert mit der Begründung, eine Kündigung stelle keine hohen Anforderungen. Daß dem nicht so ist, zeigt die Praxis, wenn die Gerichte regelmäßig Kündigungen für unbegründet halten oder Mandanten fragen, wie genau sich der Mietrückstand zusammensetzen muß, um die gesetzlichen Voraussetzungen zu erfüllen.
Das Amtsgericht Oldenburg hat mit Urteil vom 19.12.2007 – E4 C 4229/07 (IX) entschieden, daß die Beauftragung eines Anwalts überflüssig sei, wenn der Mieter sich nicht auf die Mahnung des Vermieters melde:
„Reagiert der Mieter weder auf die Nebenkostenabrechnung noch auf ein Mahnschreiben der Hausverwaltung, so hat er die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert. Eines weiteren Schreibens durch einen Rechtsanwalt bedarf es dann nicht; dessen Kosten kann der Vermieter deshalb nicht nach § 286 BGB ersetzt verlangen.“ (zitiert nach IMR)
Die Kosten für sofortige Beauftragung des Anwalts ohne vorhergehende eigene Mahnung lassen sich in der Regel nicht dem Mieter gegenüber geltend machen. Es wäre jedenfalls in den meisten Fällen (für den Mieter) kostengünstiger und effektiver, wenn vor der Klageerhebung und nach der ersten Mahnung, der Anwalt nochmals zur Zahlung auffordert und die Rechtslage erläutert.
Das Urteil des AG Oldenburg ist nicht repräsentativ. In der Regel werden von den Gerichten die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts dann als durch den Mieter veranlasst angesehen, wenn dieser auf die Mahnung des Vermieters nicht reagiert und daher zur Zahlung der Miete / Herausgabe der Wohnung usw. durch den Anwalt aufgefordert wird. Anders ist das, wenn bereits mehrfach erfolglos gemahnt wurde.
Der Zeitpunkt der Beauftragung und der Inhalt des Auftrags bleiben daher in engen Grenzen. Der Schuldner muß in aller Regel zunächst mit Fristsetzung aufgefordert werden, damit Fälligkeit der Forderung besteht. Danach sollte der Gläubiger jedoch nicht zu lange mit der Inanspruchnahme der Rechtsberatung zögern, da sonst die Gefahr besteht, daß er die Kosten der Rechtsverfolgung nur teilweise oder gar nicht erstattet bekommt.
