Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.
Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.
Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand:
„Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.“
Die Rechtsprechung betrifft freilich „nur“ die formale Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Fehler in dieser Hinsicht sind nach Ablauf der eingeräumten Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr heilbar. Für die materielle, d.h. die tatsächliche und rechnerische Rechtmäßigkeit der umgelegten Kosten muss sicherlich nach wie vor genau dargelegt werden können, wie der dann tatsächlich umgelegte Betrag zustandekommt, wenn er von dem Rechnungsbetrag abweicht.
Beachtlich ist die Offenheit des Senats, seine frühere Rechtsprechung als maßvoll überzogen darzustellen und aufzugeben. Damit stellt das Urteil den vorläufigen Höhepunkt der Abkehr des Bundesgerichtshofs von seiner früheren Rechtsprechung dar, dem Vermieter sehr enge formale Grenzen bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung zu setzen. Dies führte häufig zu Abrechnungen die mit Erläuterungen schnell einen Umfang von 10-20 Seiten erreichen konnten und zwar den formalen Anforderungen so weit als möglich genügten, von einem Laien jedoch nicht mehr überprüft werden konnten. Der Bundesgerichtshof hat danach ein Einsehen, dass strenge formale Anforderungen zu ausgesprochen aufgeblähten Rechnungswerken führen, wenn diese Anforderungen in der Rechtsfolge unbedingt zur Unwirksamkeit der Abrechnung führten.
