Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.
Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.
Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand: (mehr …)
Aus der Praxis
Zum Streit darüber, ob der Mieter für die Überprüfung der Betriebskosten Einsicht in die Originalbelege nehmen darf oder auf Kopieren verwiesen werden kann, hat das Landgericht Kempten mit Entscheidung vom 30. Dezember 2011 klare Position zu Gunsten der Mieter bezogen.
Auf die Klage einer Mieterin gegen ein großes Wohnungsunternehmen, welches die Rechnungsbelege einscannt und dann nur noch als Kopien vorlegt, hat das Gericht entschieden, das Originalbelege vorzulegen wären.
Unter Bezug auf Rechtsprechung und Kommentarliteratur vertritt es die Ansicht, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter im Original sämtliche Rechnungen und sonstigen Belege zu präsentieren.
Erst wenn der Vermieter in der Lage ist, nachzuweisen, dass das Scanverfahren bzw. ein Verfahren zur elektronischen Datenspeicherung gegen Fälschung und Manipulation ausreichend gesichert ist und Softwarefehler ausgeschlossen sind, könne möglicherweise erwogen werden, die Vorlage der Originale durch die so gesicherten Daten zu ersetzen.
LG Kempten Urteil vom 30.12.2011, 53 S 1707/11
Aus der Praxis, Recht nachgesehen
Wurde die Miete berechtigt gemindert, so bezieht sich die Minderung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die Bruttomiete. Aus diesem Grund war lange im Streit, welche Auswirkungen dies auf die Betriebskostenabrechnungen hätte: Da mit der Bruttomiete auch die Vorauszahlungen berechtigt gemindert sind, müsse dies auf die Betriebskostenabrechnungen durchschlagen.
Im letzten Jahr hat nun der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden:
Ist die Miete gemindert, berechnet sich eine etwaige Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung dergestalt, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des im betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden.
Damit berechnet sich die Nachforderung wie folgt:
Nettomiete plus abgerechnete BK minus Minderungsbetrag minus geleistete Zahlungen.
Der Minderungsbetrag ermittelt sich aus der berechtigt in Anspruch genommenen Minderungsquote von der Nettomiete plus der abgerechnete BK. Oder anders gewendet: Die Jahresbruttomiete bestimmt sich aus der Nettomiete zuzüglich der nach Abrechnungsreife abgerechneten tatsächlichen Betriebskosten. Davon wird die Minderungsquote abgezogen, wodurch sich die für das Jahr geschuldete Miete ergibt. Davon werden die tatsächlich insgesamt geleisteten Mietzahlungen abgezogen.
Nachtrag aufgrund von Nachfragen:
Der BGH stellt der Bruttomiete die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen gegenüber.
Die Bruttomiete ist dabei jedoch nicht als Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen zu verstehen, da diese nicht die tatsächlich angefallenen Betriebskosten repräsentieren. Die Bruttomiete setzt sich also aus Jahresnettomiete zuzüglich der tatsächlichen Betriebskosten laut Abrechnung zusammen. Hiervon werden dann die Minderungsquote und die geleisteten Zahlungen abgerechnet.
Die Berechnung führt immer wieder zu Schwierigkeiten im Einzelnen. Es ist daher zu empfehlen, im Zweifel professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.
