Recht nachgesehen
In einem neu veröffentlichten Urteil vom 17. Februar 2012 hat der BGH bekräftigt, daß die Heizkostenverordnung auch für die Abrechnung der WEG bindend ist, selbst wenn dies weder durch Beschluß oder Vereinbarung so bestimmt wurde. Danach sind die Heizkosten zwingend nach den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kosten (Leistungsprinzip) abzurechnen, wie zuletzt hier bei uns besprochen wurde.
In die Jahresabrechnung sind gleichwohl die „abgeflossenen“ Kosten einzustellen. Der sich daraus ergebende Unterschied ist kenntlich zu machen:
„Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Un- terschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.“
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein
Hier das Urteil direkt vom BGH als .pdf
Recht nachgesehen
Ich hatte hier über die Entscheidung des BGH zu der Abrechnung der Heizkosten berichtet. Danach dürfen die Heizkosten nur nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. (Auch zur Terminologie s. unser letzter Artikel.)
Interessant an der Entscheidung war, wie und ob in dem Urteil begründet wurde, weshalb die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abzurechnen seien, wohingegen bei den kalten Betriebskosten auch das Abflußprinzip in Betracht kommen kann.
Seit der Veröffentlichung der Entscheidung herrscht Klarheit:
„Allerdings hat der Senat entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich auch verbrauchsabhängige „kalte“ Betriebskosten nach dem Abflussprinzip (= Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) abrechnen darf, weil ihn die §§ 556 ff. BGB nicht auf die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (= Umlage der Kosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind) festlegen (Senatsurteile vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 15 ff; VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 18 ff.). In einer späteren Entscheidung, die eine gegenüber dem abgerechneten Kalenderjahr lediglich zeitlich verschobene, aber dennoch nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum ermittelte Heizkostenabrechnung zum Gegenstand hatte, hat der Senat offen gelassen, ob auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen (Senatsurteil vom 30. April 2008 – VIII ZR 240/07, NJW 2008, 2328 Rn. 16). Dies ist zu verneinen.
Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen „kalten“ Betriebskosten gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kyosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich ver- brauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 10. Aufl., § 6 HeizkostenV, Rn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 326; aA Schmid, DWW 2008, 162, 163).“
(BGH VIII ZR 156/11, E v. 01.02.2012; Hervorhebung von mir.)
Aus der Praxis
Mit Pressemitteilung vom 1. Februar 2011 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung über die Frage mitgeteilt, ob über die Heizkosten nach dem Abflußprinzip abgerechnet werden kann oder ausschließlich das Leistungsprinzip in Anwendung zu bringen ist.
Danach sind Heizkosten zwingend nach dem Leistungsprinzip anzurechnen.
Der BGH vollzieht danach einen Wechsel seiner Rechtsprechung. Er hatte vorher in einem anderen Fall entschieden: Betriebskosten können nach dem Abflußprinzip abgerechnet werden, wenn der Vertrag keine gegenteilige Regelung enthält und kein Mieterwechsel stattgefunden hat. (BGH VIII ZR 49/07)
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