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Die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn

nach § 556 d BGB wird durch die Rechtsprechung aufgewertet.

Mit Urteil vom 29. März 2017 hat das Landgericht Berlin über eine Klage auf Rückzahlung wegen Überschreitung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn entschieden. Das ausführliche Urteil nimmt Stellung zu allen Rechtsfragen, u.a. zur Verfassungsmäßigkeit der Bestimmungen und der zugrundeliegenden Verordnung, insbesondere aber zu der Anwendung des Berliner Mietspiegels als geeigneten Beurteilungsmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das Gericht greift dabei auf eine frühere Entscheidung zurück, wonach auch der einfache (also nicht der qualifizierte im Sinne des Gesetzes) Mietspiegel eine für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichende Indizwirkung entfaltet.

Die Regelung des § 556 d BGB zur Mietbegrenzung auf die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn wird begleitet von der Kritik, wie denn in einem Rechtsstreit die Überschreitung von 10 % ermittelt werden solle. Das Landgericht hat nun zu dieser Frage – bezogen auf den Berliner Mietspiegel – eine beachtenswerte Entscheidung getroffen, die aufgrund der ausführlichen Abwägung der rechtlichen und auch wohnungspolitischen Fragen auch für andere Regionen bestimmend sein wird.

Schriftformklausel zur Vertragsänderung: Dauerbrenner im Gewerbemietrecht

Die Schriftformklausel ist insbesondere im Gewerbemietrecht ein Dauerbrenner der juristischen Auseinandersetzung. Von ihr hängt meist die Vertragsdauer und die Möglichkeit einer kurzfristigen vorzeitigen Kündigung ab.

Nach § 550 BGB ist ein Vertrag, der über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden soll, zwingend in schriftlicher Form zu vereinbaren. Liegt keine Schriftform vor, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge der gesetzlichen Kündigungsfristen. Das liegt im Gewerbemietrecht häufig nicht im Sinne zumindest einer der Vertragsparteien.

Die Schriftform kann jedoch relativ einfach gestört werden: Jeder Nachtrag, jede vertragsrelevante Sondervereinbarung, die nicht in Schriftform geschlossen wird, schlägt auf das Grundwerk durch. Damit wären auch die etwaig vereinbarten längeren Vertragslaufzeiten nach § 550 BGB unwirksam. Daher werden Gewerbemietverträge meist schriftlich geschlossen und mit einer Klausel versehen, dass Änderungen ebenfalls nur in Schriftform erfolgen dürfen. (mehr …)

Energiedienstleister haftet für falsche Abrechnung, 2

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.1.2015, AZ 22 O 187/12) hatte den mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten Energiedienstleister durch Teilurteil zur Erteilung einer korrigierten Abrechnung für die Wohnanlage der Klägerinnen verpflichtet und  mit Schlussurteil zum Schadensersatz in Höhe des Gesamtbetrags verurteilt, den die Mieter aufgrund der ursprünglich falschen Abrechnungen zu viel an die Klägerinnen gezahlt hatten. Die Mieter könnten die Rückzahlungen herausverlangen, da sie die Überschreitung der Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu vertreten hätten. Die Fehler der ursprünglichen Einzelabrechnungen waren weder aus diesen selbst, noch aus den Gesamtabrechnungen oder Abrechnungsunterlagen ersichtlich, da der Energiedienstleister innerhalb seines Abrechnungssystems falsche Werte so eingegeben hatte, dass die Abrechnung in sich schlüssig war, jedoch die Heizkosten auf die einzelnen Mieter falsch verteilt worden waren. Eine Verjährung war nicht eingetreten, da sich diese nach Werkvertragsregeln richte. (Kommentierung des Urteils nebst Anmerkung Kinne in GE 6/2015, S. 358). Und hier.

Hiergegen hatte der Energiedienstleister Berufung eingelegt.

Das Kammergericht hat die Berufung mit Urteil vom 1. Juli 2016 zurückgewiesen. (mehr …)

BGH lockert Rechtsprechung zu Betriebskosten

Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.

Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.

Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand: (mehr …)

Mietpreisbremse – Wohnungsmarktpolitik

Die in 2014 eingeführte (Möglichkeit der Einführung einer) Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt reagiert auf die Einsicht, dass für viele Mieter, besonders Familien, das verfügbare Einkommen für angemessenen Wohnraum nicht mehr ausreicht und in begehrten städtischen Lagen eine für die Stadtplanung tödliche Monokultur befürchtet wird.
Teils waren die Erwartungen unrealistisch überzogen: Eine „Entspannung“ kann ein solches Gesetz zunächst gar nicht bewirken, da es nicht rückwirkend in die Gestaltung des Mietzinses eingreifen kann. Allenfalls für die Zukunft könnte der weitere Anstieg der Mieten aufgefangen werden.
Teils sind die Erwartungen jedoch auch ungerechtfertigt durch die Politik geweckt: eine Mogelpackung an Symbolpolitik, die es allen recht machen will und für gute Presse durch die oberflächliche Bedienung des Wählerwillens sorgt.

Grob dargestellt spaltet sich die Mietpreisbremse in zwei Maßnahmen auf:

  1. Wiedervermietung nach § 556d BGB: z.B.: Bayern § 1 a WoGeV Anlage 3
  2. Kappungsgrenze § 558 III BGB S. 1: max 20 % in 3 Jahren, S. 2 max 15 % in 3 Jahren, wenn § 558 III BGB, z.B. Bayern: § 1 b WoGeV Anlage 2

Fangen wir mit dem zweiten an. Die Kappungsgrenze ist das klassische Instrument, die Erhöhung der Miete innerhalb eines Vertragsverhältnisses zu deckeln. Der Gesetzgeber hatte sich für eine maximal möglich Anhebung der Miete um 20 % innerhalb von 3 Jahren entschieden. Mit der Reform in 2013 stellte er den Ländern frei, diese Grenze per Verordnung für die Dauer von jeweils 5 Jahren im Falle eines angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % zu senken. Diese Möglichkeit dürfte mittlerweile der Großteil der Länder auf die eine oder andere Art gezogen haben.

Auch die jetzt als Erleichterung für die Mieterseite in der Presse kommentierte Entscheidung des BGH zum AZ: VIII ZR 217/14 zur Kappungsgrenze stellt nur die Entscheidungsfreiheit der Politik über die Ausweisung der Gebiete mit angespanntem Wohnungmarkt fest. Der politische Entscheidungsträger hätte „weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum“, was lediglich dokumentiert, dass es sich – natürlich und richtig – um einen politischen Steuerungsprozess der sozialen Marktwirtschaft unter Abwägung der Interessen des Einzelnen (Bestand und Sicherung des Eigentums) und der Interessen der Allgemeinheit (Notwendigkeit von bezahlbarem Wohnraum) handelt.

Die erste Variante der Mietpreisbremse ist wesentlich diffiziler: § 556 d BGB regelt die Mieterhöhung bei Beginn des Mietverhältnisses. Hier steht es den Ländern wieder frei durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, mit der Folge, dass dort „die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen“ darf. Die Beweislast trägt der Mieter in aller Regel als derjenige, der eine günstigere Miete begehrt. Auch wenn es in vielen Großstädten bereits Mietspiegel als Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete gibt, ist die Beweislage alles andere als eindeutig. Viele Mietspiegel werden mit dem Argument angegriffen, dass sie nicht die realistischen Preise wiedergeben. In aller Regel handelt es sich  (natürlich) um die politisch motivierte Festlegung von Vergleichsmieten, an der die regionalen Akteure des Wohnungsmarktes (Stadt- / Kreispolitik, Wohnungseigentümer, Mietervertretung) mitwirken.
Zusätzlich regelt § 556 e BGB für Wohnungen mit Erstbezug vor dem 1. Oktober 2014, dass eine Überschreitung jedenfalls bis zur Höhe der zuvor für die Wohnung vereinbarten Miete nicht zu beanstanden ist.
Aus diesen Gründen wird es dem Mieter als Anspruchsteller hier in besonderem Maße schwer fallen, seiner Beweislast für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzukommen.

Die bereits übliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen um 20, bzw. 15 % stellt ein übliches und in der Rechtspraxis vertrautes Instrument der Mietpreisgestaltung dar. Die Kappung von 10 % bei neuen Vermietungen dürfte sich dagegen in der Praxis als nur schwer durchführbar erweisen. Insgesamt stellen sich die verschiedenen Einzelregelungen im Mieterhöhungsrecht als nur noch vom Fachmann beherrschbar da. Es wäre die Politik auch daran zu erinnern, dass hier, wie etwa auch insbesondere bei Fragen des Betriebskostenrechts die symbolische Regelungen von Detailaspekten häufig  erhöhte Folgekosten z.B. für Verwaltung oder Rechtsberatung provozieren.

Update: Mit Urteil vom 29. März 2017 hat das Landgericht Berlin über eine Klage auf Rückzahlung wegen Überschreitung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn entschieden. Das ausführliche Urteil nimmt Stellung zu allen Rechtsfragen, insbesondere aber zu der Anwendung des Berliner Mietspiegels als geeigneten Beurteilungsmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.