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Energiedienstleister haftet für falsche Abrechnung, 2

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.1.2015, AZ 22 O 187/12) hatte den mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragten Energiedienstleister durch Teilurteil zur Erteilung einer korrigierten Abrechnung für die Wohnanlage der Klägerinnen verpflichtet und  mit Schlussurteil zum Schadensersatz in Höhe des Gesamtbetrags verurteilt, den die Mieter aufgrund der ursprünglich falschen Abrechnungen zu viel an die Klägerinnen gezahlt hatten. Die Mieter könnten die Rückzahlungen herausverlangen, da sie die Überschreitung der Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu vertreten hätten. Die Fehler der ursprünglichen Einzelabrechnungen waren weder aus diesen selbst, noch aus den Gesamtabrechnungen oder Abrechnungsunterlagen ersichtlich, da der Energiedienstleister innerhalb seines Abrechnungssystems falsche Werte so eingegeben hatte, dass die Abrechnung in sich schlüssig war, jedoch die Heizkosten auf die einzelnen Mieter falsch verteilt worden waren. Eine Verjährung war nicht eingetreten, da sich diese nach Werkvertragsregeln richte. (Kommentierung des Urteils nebst Anmerkung Kinne in GE 6/2015, S. 358). Und hier.

Hiergegen hatte der Energiedienstleister Berufung eingelegt.

Das Kammergericht hat die Berufung mit Urteil vom 1. Juli 2016 zurückgewiesen.
Der Energiedienstleister könne sich nicht auf die Ausschlussfrist der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB berufen, da für die Mieter der Fehler der Abrechnung nicht erkennbar war, so dass sie das unterlassen von Einwendungen nicht zu vertreten hatten.
Es bestehe auch keine von dem Energiedienstleister beanspruchte Schadensminderungspflicht, da die Klägerinnen nicht verpflichtet gewesen waren, die Mieter zur Schadensminderung uninformiert zu halten oder sich auf einen Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 BGB zu berufen. Mit Rücksicht auf eine vernünftige und angemessene Durchführung der Vielzahl von Mietverhältnissen in den Wohnanlagen sei den Klägerinnen eine Schadensabwehr zu Gunsten der Beklagten nicht zumutbar gewesen, weshalb diese die Mieter von den Fehlern der Abrechnung und der daraus resultierenden falschen Verteilung der Heizkosten informieren konnten.
Ein Gesamtschuldnerausgleich unter den Klägerinnen war ebenfalls nicht vorzunehmen, da Nachforderungen gegen diejenigen Mieter, die durch die fehlerhaften Abrechnungen begünstigt waren gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht erhoben werden konnten.
Auch gegen die uneingeschränkte Zahlungsklage auf Ersatz des Gesamtschadens bestehen dem Urteil zufolge keine durchgreifenden Bedenken. Wolle man darauf abstellen, dass möglicherweise mangels tatsächlichem Vermögensabfluss durch Zahlungen zunächst nur eine Verpflichtung zur Freistellung von den begründeten Mieterforderungen bestand, dann ist diese angesichts der ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung der Beklagten zur Zahlungsverpflichtung geworden. Denn der Energiedienstleister wandte sich noch mit der Berufung nicht nur gegen die Zahlungsklage an sich, sondern stellte jeden Schadensersatzanspruch dem Grunde nach in Abrede.
Dem Energiedienstleister stünde auch kein Zurückbehaltung- oder zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht wegen Auskunftsrechten über die Verwendung des Schadensersatzbetrages zu. Das KG führt aus: „Ein derartiges Recht könnte begrifflich erst nach endgültiger Leistung des Schadensersatzes und dessen (von der Beklagten in allgemeiner Form bezweifelter) gänzlicher Verteilung an die Mieter entstehen. Weitergehende Auskunftsrechte vorab sind aus den Vertragsverhältnissen der Parteien von der Beklagten nicht begründet worden. Der vorliegend geltend gemachte Schadensersatz ist insgesamt zudem keine Form einer abrechnungspflichten Vorschussleistung.“

Die Revision wurde nicht zugelassen. Das Urteil ist rechtskräftig.

BGH lockert Rechtsprechung zu Betriebskosten

Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.

Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.

Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand:
„Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.“

Die Rechtsprechung betrifft freilich „nur“ die formale Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Fehler in dieser Hinsicht sind nach Ablauf der eingeräumten Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr heilbar. Für die materielle, d.h. die tatsächliche und rechnerische Rechtmäßigkeit der umgelegten Kosten muss sicherlich nach wie vor genau dargelegt werden können, wie der dann tatsächlich umgelegte Betrag zustandekommt, wenn er von dem Rechnungsbetrag abweicht.

Beachtlich ist die Offenheit des Senats, seine frühere Rechtsprechung als maßvoll überzogen darzustellen und aufzugeben. Damit stellt das Urteil den vorläufigen Höhepunkt der Abkehr des Bundesgerichtshofs von seiner früheren Rechtsprechung dar, dem Vermieter sehr enge formale Grenzen bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung zu setzen. Dies führte häufig zu Abrechnungen die mit Erläuterungen schnell einen Umfang von 10-20 Seiten erreichen konnten und zwar den formalen Anforderungen so weit als möglich genügten, von einem Laien jedoch nicht mehr überprüft werden konnten. Der Bundesgerichtshof hat danach ein Einsehen, dass strenge formale Anforderungen zu ausgesprochen aufgeblähten Rechnungswerken führen, wenn diese Anforderungen in der Rechtsfolge unbedingt zur Unwirksamkeit der Abrechnung führten.

Mietpreisbremse – Wohnungsmarktpolitik

Die in 2014 eingeführte (Möglichkeit der Einführung einer) Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt reagiert auf die Einsicht, dass für viele Mieter, besonders Familien, das verfügbare Einkommen für angemessenen Wohnraum nicht mehr ausreicht und in begehrten städtischen Lagen eine für die Stadtplanung tödliche Monokultur befürchtet wird.
Teils waren die Erwartungen unrealistisch überzogen: Eine „Entspannung“ kann ein solches Gesetz zunächst gar nicht bewirken, da es nicht rückwirkend in die Gestaltung des Mietzinses eingreifen kann. Allenfalls für die Zukunft könnte der weitere Anstieg der Mieten aufgefangen werden.
Teils sind die Erwartungen jedoch auch ungerechtfertigt durch die Politik geweckt: eine Mogelpackung an Symbolpolitik, die es allen recht machen will und für gute Presse durch die oberflächliche Bedienung des Wählerwillens sorgt.

Grob dargestellt spaltet sich die Mietpreisbremse in zwei Maßnahmen auf:

  1. Wiedervermietung nach § 556d BGB: z.B.: Bayern § 1 a WoGeV Anlage 3
  2. Kappungsgrenze § 558 III BGB S. 1: max 20 % in 3 Jahren, S. 2 max 15 % in 3 Jahren, wenn § 558 III BGB, z.B. Bayern: § 1 b WoGeV Anlage 2

Fangen wir mit dem zweiten an. Die Kappungsgrenze ist das klassische Instrument, die Erhöhung der Miete innerhalb eines Vertragsverhältnisses zu deckeln. Der Gesetzgeber hatte sich für eine maximal möglich Anhebung der Miete um 20 % innerhalb von 3 Jahren entschieden. Mit der Reform in 2013 stellte er den Ländern frei, diese Grenze per Verordnung für die Dauer von jeweils 5 Jahren im Falle eines angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % zu senken. Diese Möglichkeit dürfte mittlerweile der Großteil der Länder auf die eine oder andere Art gezogen haben.

Auch die jetzt als Erleichterung für die Mieterseite in der Presse kommentierte Entscheidung des BGH zum AZ: VIII ZR 217/14 zur Kappungsgrenze stellt nur die Entscheidungsfreiheit der Politik über die Ausweisung der Gebiete mit angespanntem Wohnungmarkt fest. Der politische Entscheidungsträger hätte „weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum“, was lediglich dokumentiert, dass es sich – natürlich und richtig – um einen politischen Steuerungsprozess der sozialen Marktwirtschaft unter Abwägung der Interessen des Einzelnen (Bestand und Sicherung des Eigentums) und der Interessen der Allgemeinheit (Notwendigkeit von bezahlbarem Wohnraum) handelt.

Die zweite Variante der Mietpreisbremse ist wesentlich diffiziler: § 556 d BGB regelt die Mieterhöhung bei Beginn des Mietverhältnisses. Hier steht es den Ländern wieder frei durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, mit der Folge, dass dort „die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen“ darf. Die Beweislast trägt der Mieter in aller Regel als derjenige, der eine günstigere Miete begehrt. Auch wenn es in vielen Großstädten bereits Mietspiegel als Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete gibt, ist die Beweislage alles andere als eindeutig. Viele Mietspiegel werden mit dem Argument angegriffen, dass sie nicht die realistischen Preise wiedergeben. In aller Regel handelt es sich  (natürlich) um die politisch motivierte Festlegung von Vergleichsmieten, an der die regionalen Akteure des Wohnungsmarktes (Stadt- / Kreispolitik, Wohnungseigentümer, Mietervertretung) mitwirken.
Zusätzlich regelt § 556 e BGB für Wohnungen mit Erstbezug vor dem 1. Oktober 2014, dass eine Überschreitung jedenfalls bis zur Höhe der zuvor für die Wohnung vereinbarten Miete nicht zu beanstanden ist.
Aus diesen Gründen wird es dem Mieter als Anspruchsteller hier in besonderem Maße schwer fallen, seiner Beweislast für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzukommen.

Die bereits übliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen um 20, bzw. 15 % stellt ein übliches und in der Rechtspraxis vertrautes Instrument der Mietpreisgestaltung dar. Die Kappung von 10 % bei neuen Vermietungen dürfte sich dagegen in der Praxis als nur schwer durchführbar erweisen. Insgesamt stellen sich die verschiedenen Einzelregelungen im Mieterhöhungsrecht als nur noch vom Fachmann beherrschbar da. Es wäre die Politik auch daran zu erinnern, dass hier, wie etwa auch insbesondere bei Fragen des Betriebskostenrechts die symbolische Regelungen von Detailaspekten häufig  erhöhte Folgekosten z.B. für Verwaltung oder Rechtsberatung provozieren.