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BGH lockert Rechtsprechung zu Betriebskosten

Mit Urteil vom 20. Januar 2016 lockert der BGH seine Rechtsprechung zu den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung, in der Rechnungspositionen nicht vollständig auf die betreffenden Mieter umgelegt werden können.
Das mit dem Stichwort Gesamtkosten verbundene Problem betraf verschiedene Rechnungspositionen aus verschiedenen Gründen. So konnte es notwendig sein, Rechnungen zunächst auf verschiedene Wirtschaftseinheiten aufzuteilen oder die Rechnungen betrafen Dienstleistungen, welche nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt werden durften, da auch Arbeiten vergütet waren, welche nicht unter die umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung fielen. Regelmäßig entzündete sich etwa Streit darüber, ob der Hauswart nur solche Arbeiten übernimmt, die nach der Betriebskostenverordnung auch auf die Mieter umlagefähig sind oder er auch etwa Verwaltungstätigkeiten ausführt, die mit der Vergütung abgeglichen werden.

Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit eine Betriebskostenabrechnung dann für formal unwirksam angesehen, wenn die Gesamtkosten einer Rechnung zunächst um nicht umlagefähige Positionen bereinigt wurden, ohne dass die Gesamtkosten, die tatsächlich umglegten Kosten betragsmäßig ausgewiesen und der Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung selbst offen gelegt wurde.

Von dieser Rechtsprechung nimmt der Bundesgerichtshof nun ausdrücklich Abstand:
„Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.“

Die Rechtsprechung betrifft freilich „nur“ die formale Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Fehler in dieser Hinsicht sind nach Ablauf der eingeräumten Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr heilbar. Für die materielle, d.h. die tatsächliche und rechnerische Rechtmäßigkeit der umgelegten Kosten muss sicherlich nach wie vor genau dargelegt werden können, wie der dann tatsächlich umgelegte Betrag zustandekommt, wenn er von dem Rechnungsbetrag abweicht.

Beachtlich ist die Offenheit des Senats, seine frühere Rechtsprechung als maßvoll überzogen darzustellen und aufzugeben. Damit stellt das Urteil den vorläufigen Höhepunkt der Abkehr des Bundesgerichtshofs von seiner früheren Rechtsprechung dar, dem Vermieter sehr enge formale Grenzen bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung zu setzen. Dies führte häufig zu Abrechnungen die mit Erläuterungen schnell einen Umfang von 10-20 Seiten erreichen konnten und zwar den formalen Anforderungen so weit als möglich genügten, von einem Laien jedoch nicht mehr überprüft werden konnten. Der Bundesgerichtshof hat danach ein Einsehen, dass strenge formale Anforderungen zu ausgesprochen aufgeblähten Rechnungswerken führen, wenn diese Anforderungen in der Rechtsfolge unbedingt zur Unwirksamkeit der Abrechnung führten.

Mietpreisbremse – Wohnungsmarktpolitik

Die in 2014 eingeführte (Möglichkeit der Einführung einer) Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt reagiert auf die Einsicht, dass für viele Mieter, besonders Familien, das verfügbare Einkommen für angemessenen Wohnraum nicht mehr ausreicht und in begehrten städtischen Lagen eine für die Stadtplanung tödliche Monokultur befürchtet wird.
Teils waren die Erwartungen unrealistisch überzogen: Eine „Entspannung“ kann ein solches Gesetz zunächst gar nicht bewirken, da es nicht rückwirkend in die Gestaltung des Mietzinses eingreifen kann. Allenfalls für die Zukunft könnte der weitere Anstieg der Mieten aufgefangen werden.
Teils sind die Erwartungen jedoch auch ungerechtfertigt durch die Politik geweckt: eine Mogelpackung an Symbolpolitik, die es allen recht machen will und für gute Presse durch die oberflächliche Bedienung des Wählerwillens sorgt.

Grob dargestellt spaltet sich die Mietpreisbremse in zwei Maßnahmen auf:

  1. Wiedervermietung nach § 556d BGB: z.B.: Bayern § 1 a WoGeV Anlage 3
  2. Kappungsgrenze § 558 III BGB S. 1: max 20 % in 3 Jahren, S. 2 max 15 % in 3 Jahren, wenn § 558 III BGB, z.B. Bayern: § 1 b WoGeV Anlage 2

Fangen wir mit dem zweiten an. Die Kappungsgrenze ist das klassische Instrument, die Erhöhung der Miete innerhalb eines Vertragsverhältnisses zu deckeln. Der Gesetzgeber hatte sich für eine maximal möglich Anhebung der Miete um 20 % innerhalb von 3 Jahren entschieden. Mit der Reform in 2013 stellte er den Ländern frei, diese Grenze per Verordnung für die Dauer von jeweils 5 Jahren im Falle eines angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % zu senken. Diese Möglichkeit dürfte mittlerweile der Großteil der Länder auf die eine oder andere Art gezogen haben.

Auch die jetzt als Erleichterung für die Mieterseite in der Presse kommentierte Entscheidung des BGH zum AZ: VIII ZR 217/14 zur Kappungsgrenze stellt nur die Entscheidungsfreiheit der Politik über die Ausweisung der Gebiete mit angespanntem Wohnungmarkt fest. Der politische Entscheidungsträger hätte „weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum“, was lediglich dokumentiert, dass es sich – natürlich und richtig – um einen politischen Steuerungsprozess der sozialen Marktwirtschaft unter Abwägung der Interessen des Einzelnen (Bestand und Sicherung des Eigentums) und der Interessen der Allgemeinheit (Notwendigkeit von bezahlbarem Wohnraum) handelt.

Die zweite Variante der Mietpreisbremse ist wesentlich diffiziler: § 556 d BGB regelt die Mieterhöhung bei Beginn des Mietverhältnisses. Hier steht es den Ländern wieder frei durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, mit der Folge, dass dort „die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen“ darf. Die Beweislast trägt der Mieter in aller Regel als derjenige, der eine günstigere Miete begehrt. Auch wenn es in vielen Großstädten bereits Mietspiegel als Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete gibt, ist die Beweislage alles andere als eindeutig. Viele Mietspiegel werden mit dem Argument angegriffen, dass sie nicht die realistischen Preise wiedergeben. In aller Regel handelt es sich  (natürlich) um die politisch motivierte Festlegung von Vergleichsmieten, an der die regionalen Akteure des Wohnungsmarktes (Stadt- / Kreispolitik, Wohnungseigentümer, Mietervertretung) mitwirken.
Zusätzlich regelt § 556 e BGB für Wohnungen mit Erstbezug vor dem 1. Oktober 2014, dass eine Überschreitung jedenfalls bis zur Höhe der zuvor für die Wohnung vereinbarten Miete nicht zu beanstanden ist.
Aus diesen Gründen wird es dem Mieter als Anspruchsteller hier in besonderem Maße schwer fallen, seiner Beweislast für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzukommen.

Die bereits übliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen um 20, bzw. 15 % stellt ein übliches und in der Rechtspraxis vertrautes Instrument der Mietpreisgestaltung dar. Die Kappung von 10 % bei neuen Vermietungen dürfte sich dagegen in der Praxis als nur schwer durchführbar erweisen. Insgesamt stellen sich die verschiedenen Einzelregelungen im Mieterhöhungsrecht als nur noch vom Fachmann beherrschbar da. Es wäre die Politik auch daran zu erinnern, dass hier, wie etwa auch insbesondere bei Fragen des Betriebskostenrechts die symbolische Regelungen von Detailaspekten häufig  erhöhte Folgekosten z.B. für Verwaltung oder Rechtsberatung provozieren.

Mängel? Vermieter ist in der Beweispflicht!

Grundsätzlich ist der Vermieter für Mängel der Mietsache verantwortlich, wenn diese aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammen. Dies ist üblicherweise der Fall, wenn ein bauseitiger Mangel vorliegt, d.h. ein Mangel (Feuchtigkeit, Schimmelbildung etc.) aufgrund fehlerhafter Bauausführung oder mangelhafter Baumaterialien entstanden ist.

Problematisch wird dies allerdings aufgrund einer von den Gerichten bis zum Bundesgerichtshof angenommenen Beweispflicht des Vermieters, die davon abgeleitet wird, dass nur er die notwendigen Informationen über die Bausubstanz hält. Der Vermieter muss demnach beweisen, dass ein Mangel nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschaft- und Obhutsbereich der Mieter (BGH XII ZR 272/97). Dies führte in Zweifelsfällen dazu, dass das Mieterverhalten von den Gerichten nur dann als beachtlich angesehen wird, wenn der Mieter den Mangel ganz oder weit überwiegend selbst zu verantworten hat. Diesen Nachweis zu führen kann dem Vermieter regelmäßig dann nicht gelingen, wenn auch nur nachrangige Probleme der Bausubstanz bestehen. So reicht es für die Einstandpflicht des Vermieters sogar aus, wenn trotz des Nachweises einer für die Zeit der Erstellung des Bauwerks ordnungsgemäßen Bauausführung eine Wärmebrücke gutachterlich festgestellt wird. (Vorliegendes Urteil des Amtsgerichts Spandau 6 C 99/14, bestätigt durch Landgericht Berlin zum Aktenzeichen 67 S 295/14).

Es spielt danach keine Rolle, ob das Bauwerk auch nach den Ausführungen des Sachverständigen den Anforderungen an den Wärmeschutz entspricht. Wenn also das Mieterverhalten und eine bauartbedingt problematische Konstruktion zusammen für die Bildung eines Mangels ursächlich sind, hat der Vermieter nachzuweisen, dass die Ursache aus seiner Sphäre gering ist und das Mieterverhalten ausschlaggebend.
Dem kann bei problematischen Wohnungen entgegengewirkt werden, indem frühzeitig gehandelt wird, z.B. bereits mietvertraglich eine besondere Sorgfaltspflicht des Mieters aufgrund bekannter Wärmebrücken vereinbart wird.